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Que nous réservent les taux immobiliers en 2017 ?

La tendance devrait continuer à être bonne, au moins pour les 6 premiers mois de 2017.

La hausse des taux immobiliers devrait être logiquement en train de se produire en ce moment même. Mais voici que le coût de la dette française à 10 ans redescend brusquement, venant peut-être changer la donne. D’autant plus que les banques devront bien faire des efforts pour contrecarrer la hausse des prix des logements, explications.

Mais que vont faire les taux immobiliers cette année ?

À chacune des éditions de ce bulletin hebdomadaire, Emprunter Malin rappelle la relation entre le coût de la dette française à 10 ans et les taux immobiliers. Sans entrer dans les détails, les analystes des banques établissent leurs barèmes de taux en fonction du rendement des obligations assimilables du Trésor remboursables à 10 ans (OAT 10 ans).

Lorsque ce rendement augmente durant une certaine période, le coût du prêt immobilier augmente lui-aussi, mais pas dans les mêmes proportions. À l’inverse lorsque la dette française devient moins chère comme après le vote du Brexit, les crédits à l’habitat se bradent. L’observatoire CSA/Crédit Logement a ainsi constaté une moyenne à 1,31 % en novembre. Sa prochaine édition de décembre est à paraître bientôt, et nous en apprendra beaucoup sur ce qui nous attend.

Toutefois il ne faut pas se leurrer, le coût de la dette française a fortement remonté depuis 3 mois, sous la poussée des investisseurs mécontents. De plus la réserve fédérale américaine vient d’annoncer la hausse de son principal taux directeur, ce qui aura pour conséquence de relever le rendement de sa propre dette. Le coût de la dette française devra donc également remonter pour faire face à cette concurrence. En conséquence, il est logique de s’attendre à une remontée des taux immobiliers en 2017. Mais entre ce qui devrait arriver et ce qui arrive vraiment, il y a un monde.

Et tout d’un coup les OAT 10 ans diminuent

Pendant tout le mois de novembre jusqu’à une partie de décembre, le coût de la dette française à 10 ans se balançait de 0,73 % à 0,87 %. C’est bien au-dessus de la fourchette des 0,09 % à 0,36 % observée de cet été à la rentrée. Il était donc logique de s’attendre à une hausse des taux immobiliers. Mais voici que le 21 décembre, le rendement des OAT 10 ans redescend sous la barre des 0,7 %. Lors des dernières adjudications des 27 et 28 décembre, il se maintient même aux alentours des 0,68 %.

Si le phénomène dure, alors les taux immobiliers n’augmenteront pas tant que ça, voire même se stabiliseront. La durabilité de ce phénomène dépendra de ce que donnera le cocktail des politiques de Donald de Trump, de la Banque Centrale Européenne et de la réserve fédérale américaine. Et au milieu de tout cela, les banques devront bien prendre en compte la hausse des prix de l’immobilier.

Ces locataires qui veulent devenir propriétaires

De juin à décembre, donc en période de forte baisse des taux immobiliers, 76 % des demandes de crédit à l’habitat transitées par Emprunter Malin concernaient un 1er achat immobilier. Si la majorité des demandeurs sont en couple, ils étaient toutefois 43 % de célibataires. Seuls 15 % sont déjà propriétaires, les locataires représentant 65 % des demandes, tandis que les occupants à titre gratuit atteignaient 18 %.

Par ailleurs, 40 % des demandes proviennent de la tranche d’âge des 28 à 35 ans. Les jeunes sont donc majoritaires sur le marché du crédit immobilier, et leurs moyens sont limités. Lorsque leurs revenus se situent dans la tranche des 25 000 € à 40 000 €, la moyenne s’établit à 30 644 €. Dans cette fourchette le co emprunteur gagne moins : 29 717 €.

Or cette clientèle est particulièrement recherchée par les banques, qui comptent bien établir une relation commerciale à long terme, même au moyen de la banque en ligne. Elles devront donc composer avec la hausse des prix de l’immobilier, particulièrement au sein des zones urbaines tendues.

Ainsi pour attirer ces consommateurs qui paieront leurs frais bancaires pendant des décennies, beaucoup d’enseignes resteront prêtes à faire des efforts, au moins au cours de la première moitié de 2017.

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