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Le rachat de crédit immobilier redevient valable

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Économiser sur les mensualités d'un prêt immobilier. Photo ©Fotolia_fantasista

On pensait que le rachat de crédit immobilier avait vécu ses heures de gloire en 2014, mais il pourrait bien redevenir à la mode. Car cette action qui consiste à faire reprendre ses dettes par une banque concurrente pour moins cher, redevient valable grâce à la baisse des taux d’emprunt. À un tel point que même les ménages qui ont emprunté en décembre 2012, ont peut-être aujourd’hui la possibilité d’abaisser leurs mensualités.

Une différence de taux de -33 % en 3 ans

En janvier 2015 la moyenne des taux d’emprunt immobilier s’établissait à 2,15 %, c’est ce que nous apprend l’Observatoire CSA/Crédit Logement. De son côté la Banque de France confirme un TEG moyen « au sens étroit » à 2,36 % en novembre 2015. Or en décembre 2012, les nouveaux propriétaires ont pu emprunter à 3,22 % de moyenne, soit bien au-delà de ce qu’ont pu obtenir ceux qui ont acheté en décembre 2015, soit 2,20 %.

La différence est notable sur toutes les durées de remboursement. En décembre 2012 le taux immobilier moyen sur 25 ans s’établissait à 3,70 % contre 2,63 % en janvier 2016. L’écart est encore plus grand pour ceux qui avaient emprunté sur 20 ans, il y a 3 ans ils ont obtenu 3,40 % contre 2,29 % aujourd’hui.

La conclusion s’impose : le taux de prêt immobilier moyen a diminué de -33 % entre décembre 2012 et janvier 2015.

Ainsi ce simple écart de 5 ans pourrait permettre d’abaisser les mensualités de beaucoup de ces nouveaux propriétaires .

Le rachat de prêt immobilier redevient viable

On dit qu’il est possible d’abaisser ses mensualités, dès lors que l’on obtient une « différence de 1 % » entre le taux auquel on rembourse actuellement, et celui que l’on se voit proposer. Une erreur de calcul qui ne manquera pas de faire réagir les mathématiciens, car il s’agit en faite d’une différence de 100 points de base.

Peu importe, ceux qui ont emprunté il y a 3 ans peuvent avoir intérêt à opérer un rachat de crédit immobilier, et réaliser ainsi une économie importante.

Prenons un exemple : un emprunt de 200 000 € souscrit en décembre 2012 sur 20 ans pour un taux nominal de 3,40 % (Moyenne Observatoire CSA/Crédit Logement), donne des annuités de 13 800 €, assurance non comprise.

Au bout de 3 ans de bons et loyaux remboursements, il reste un capital de 178 000 €, et jusqu’à présent le coût du crédit s’élève à 19 330 €, en comptant uniquement les intérêts. Si les emprunteurs remboursent à ce rythme jusqu’au bout du contrat, ils auront payé environ 76 000 € d’intérêts en 20 ans.

En comptant des pénalités de remboursement anticipé correspondant à 6 mois d’intérêt (environ 3000 €), le montant du rachat du prêt immobilier serait d’environ 181 000 €.

S’ils souhaitent faire reprendre le restant de leur dette sur 20 ans, ils pourraient donc le faire à 2,29 % s’ils sont dans la moyenne de janvier 2016. Ils auraient alors des annuités de 11 230 €, assurance non comprise, soit une économie annuelle de 2570 €.

À la fin du contrat, et en comptant les 3 années précédentes ainsi que les 20 prochaines à venir, ils auront payé 63 860 € d’intérêt. Leur rachat de crédit immobilier leur aura permis une économie totale de 9140 €.

Quand le rachat de crédit immobilier redevient un bon placement

Vu le faible rendement des placements bancaires, il peut être même plus avantageux pour un ménage de placer son épargne dans un rachat de sa dette immobilière.

Reprenons l’exemple d’un crédit à l’habitat en décembre 2012 pour un montant de 200 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,40 %. Si les emprunteurs décident de faire racheter leur prêt immobilier sur 15 ans, ils pourraient obtenir 2,01 % s’ils sont dans la moyenne de janvier 2015.

Ils auraient ainsi des annuités de 14 000 €, soit 200 €/an de plus qu’actuellement, ce qui représente un effort d’épargne de 17 €/mois. Ils termineront de rembourser 2 ans plus tôt que prévu, et en comptant les 3 premières années et des 15 suivantes, ils auront payé 48 000 € d’intérêt. Dans cette configuration, leur rachat de crédit immobilier leur aura permis une économie 28 000 €.

Et avec 28 000 € d’économies avec une épargne annuelle de 200 € pendant 15 ans, on est loin des 0,75 % du livret A.

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