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Simulateur de capacité d’emprunt aux taux immobiliers actuels

Simulateur de capacité d'emprunt aux taux immobiliers actuels

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître votre budget ? Utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt gratuitement. Répondez aux question, rentrez vos revenus, votre endettement actuel. Vous obtiendrez instantanément le montant total qu’une banque pourra vous prêter, aux taux immobiliers actuels.

Capacite emprunt

Le simulateur de capacité d’emprunt, votre 1ère étape

Un couple qui souhaite acheter sa résidence principale fait souvent l’erreur de rechercher le logement de ses rêves en premier. Ce rêve est parfois brisé par la réalité de ses revenus et de son d’endettement. Votre 1ère démarche doit être de calculer le montant approximatif qu’une banque pourra vous prêter, au moyen d’un simulateur mis à jour régulièrement.

L’équation est simple : une banque n’ira pas au-delà de 35 % d’endettement futur en comptant la cotisation de l’assurance emprunteur. Pour faire plus simple, il est raisonnable de prendre 33 % des revenus imposables nets des candidats emprunteurs. Par exemple, un salaire net de 3000 €/mois permettra des mensualités de 1000 €. Il ne reste plus qu’à calculer le montant empruntable sur 25 ans, 20 ans et 15 ans aux taux immobiliers actuels moyens, et voici comment faire.

Pour info : en octobre 2021 le taux immobilier moyen était de 1,05 % sur une durée de 233 mois.

Comment utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt

1- Entrez vos revenus, pensions et allocations

Le montant de vos revenus déterminera principalement le montant que vous pouvez emprunter. Lors de la première étape, indiquez :

Si vous êtes salarié(e) : votre salaire mensuel net, sans vos heures supplémentaires, sans vos primes exceptionnelles. Si vous percevez une commission, calculez-en la moyenne sur les 2 dernières années.

Si vous êtes TNS (Travailleur Non salarié) : déterminez la moyenne inscrite sur vos 2 derniers bilans, et si possible demandez un bilan prévisionnel à votre comptable.

Si vous êtes en CDD ou intérimaire ou intermittent : calculez la moyenne de vos revenus nets au cours des 18 derniers mois consécutifs.

Si vous êtes fonctionnaire, indiquez simplement vos revenus nets. Si vous êtes policier, gendarme ou militaire, ne tenez pas compte de vos primes de terrain. Certaines banques ne les prennent pas en compte, les considérant comme non-pérennes.

Si vous êtes retraité(e), indiquez le montant de votre pension ainsi que les éventuels revenus complémentaires comme la rente versée par un PERP.

Pour info : dans tous les cas de figure, ne trichez pas. Vous pourrez certes tromper notre simulateur de capacité d’emprunt, mais au final vous ne tromperez pas l’équipe bancaire chargée d’étudier votre dossier. Ne partez donc pas sur de faux espoirs.

 2- Ajoutez les pensions et allocations

Une femme qui élève seule 3 enfants peut elle-aussi obtenir un prêt immobilier, pour acheter la résidence principale de sa petite famille. Car les banques prennent en compte certaines pensions et allocations dans le calcul de la capacité de remboursement.

Même les allocations familiales et les pensions alimentaires en cas de divorce peuvent être prises en compte, dans une certaine limite de temps. En particulier, les banques effectueront un calcul sur le nombre d’années séparant les enfants de leur sortie du foyer fiscal.

3- Déclarez vos charges

Notre simulateur de capacité d’emprunt va calculer la mensualité maximum que vous êtes en mesure de régler, en fonction de vos charges. Dans cette prochaine étape, il vous est demandé d’indiquer :

  • Vos mensualités de crédit à la consommation, ou de crédit immobilier actuel.
  • Vos loyers de location longue durée (LDD) ou location avec option d’achat (LOA).

Certains petits malins choisissent de louer leur voiture plutôt que de l’acheter avec un prêt auto, dans l’espoir que cette charge ne soit pas prise en compte lors du calcul de leur capacité d’emprunt. C’est peine perdue, banque et sociétés de crédit en tiennent compte.

Encore une fois ne trichez pas, le but est de déterminer le budget que vous êtes en mesure d’accorder à l’achat de votre résidence principale.

Pour info : d’après l’ASF (Association Française des sociétés Financières), sur les 8 premiers mois de 2021 les Français ont souscrit 4,85 milliards d’euros de LOA sur des voitures neuves, contre 1,12 milliards d’euros de crédits pour auto neuve. Des chiffres en hausse de respectivement +13,6 % et +2,8 % dans un contexte de sortie de crise économique.

4- Consultez et analysez le résultat

À la prochaine étape, vous trouverez la mensualité qu’une banque considère acceptable dans votre cas. De cette mensualité, à l’aide d’une formule mathématique incluse dans notre simulateur de capacité d’emprunt, vous pouvez ainsi consulter la somme que vous êtes a priori en mesure d’emprunter, sur 25 ans, 20 ans et 15 ans.

Vous trouverez un tableau récapitulatif des taux de prêt immobilier actuels moyens, constatés par l’observatoire CSA/Crédit Logement. Dans la pratique vous pourriez être en mesure d’emprunter plus ou moins, en fonction de plusieurs critères :

Notons qu’en supplément, vous pourriez être éligible au prêt immobilier à taux zéro si vous êtes primo accédant.

Quoiqu’il en soit, le montant que vous obtenez ne correspond pas forcement au prix du bien immobilier que vous devez convoiter. Car en pratique la banque pourra vous prêter cette somme, mais à condition que vous bénéficiez d’un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d’achat, soit :

  • 10 % du prix de vente pour un logement bâti.
  • 5 % du prix de vente pour un logement neuf, non-encore construit ou construit mais n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

Exemple : si le simulateur affiche une capacité d’emprunt de 200 000 €, cela signifie que vous pourriez acheter une maison ou un appartement à 200 000 €. Toutefois s’il s’agit de bâti, vous devrez être en mesure d’apporter 20 000 € de vos propres deniers. S’il s’agit d’un logement à construire, votre apport personnel devra être d’au moins 10 000 €.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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