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La vente du bien d’une SCI familiale au rabais n’est pas un abus

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Le prix de cession des biens d'une SCI est à la discrétion des actionnaires et nu-propriétaires de parts.

Les kilomètres de lignes d’écriture qui constituent le Code civil, révèlent parfois des lois surprenantes. Dans cette affaire, la vente du bien d’une SCI familiale s’est faite au prix estimé 22 ans en arrière. L’un des actionnaires a bien tenté de faire annuler la décision, mais la Cour de cassation n’y a rien vu de mal.

Une SCI vend son bien 2 fois en dessous de sa valeur marchande

L’affaire débute le 29 septembre 1983, lorsqu’une maison revient à une SCI familiale, suite à une donation. Il faut attendre 20 ans pour trouver les premières preuves du souhait de la vente du bien immobilier, comme le rapporte l’arrêt de la Cour de cassation reprit par le groupement d’avocat jurisprudentes.net.

À cette époque, l’un des associés adresse un courrier à son notaire, dans lequel il exprime son souhait de vendre ses parts à son frère, pour une valeur de 45 734 €. Et voici que le 14 janvier 2005, l’assemblée générale vote la cession de la maison, seul bien immobilier possédé par la SCI familiale.

Il est décidé un prix de vente à 228 673 €, soit exactement le même montant évalué 22 ans auparavant, lors de la donation. Oui mais voilà, ce jour même un expert judiciaire avait estimé la maison à 450 000 €. Une bonne affaire en perspective pour le nouveau propriétaire, et le Code civil ne trouve rien à y  redire.

Pas un abus de majorité, conclut la Cour de cassation

L’associé dénommé M. Bruno X au sein du pourvoi, se porte alors partie civile pour tenter de faire annuler la décision. Mais la Cour de cassation n’y voit pas « un abus de majorité ou une violation de l’objet social ». Les juges considèrent que le caractère familial de la SCI fait que tous les associés subissent un manque à gagner, chacun en fonction du nombre de parts qu’il détient.

Il s’avère que même si la vente du bien de la SCI s’est effectuée à l’un des membres de la famille pour un montant 2 fois inférieur à sa valeur réelle, il ne s’agit pas d’un « prix dérisoire ou inexistant ». Il n’y a plus qu’à espérer pour les vendeurs et actionnaires, que le centre des impôts pense la même chose.

L’usufruitier n’a pas son mot à dire sur la vente du bien d’une SCI

Une autre stratégie de M. Bruno X pour faire annuler la décision de l’assemblée générale et donc la vente, se portait sur l’usufruitier de ses parts. Ou plutôt l’usufruitière, Marie-Thérèse X, qui n’avait pas été convoqué à l’assemblée générale en question. Là-encore la Cour de cassation a tranché : il n’y a rien de mal à cela.

Le vote sur la vente du bien d’une SCI appartient aux nu-propriétaires, et non aux usufruitiers. Le fait que l’un d’entre eux n’ait pas été convoqué ne change rien, dès lors que l’ordre du jour ne concerne pas la distribution des bénéfices.

Affaire classée donc, à moins que le fisc ne se demande si la vente au prix de la donation, n’a pas été voté uniquement dans le but d’échapper aux impôts. On espère que le gérant de la SCI a pris soin de demander un rescrit à l’administration fiscale. Dans le cas contraire, il pourrait avoir affaire à forte partie.

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