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Ces villes où l’évolution des loyers ne suit pas les prix du m²

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L'écart entre l'évolution des loyers et des prix de l'immobilier se creuse à Bordeaux.

Depuis le début de l’année, l’évolution des loyers va de +1,2 % à -2,9 %, selon la dernière étude de l’observatoire CLAMEUR. Quant aux prix du m² ils descendent parfois de -7 % pour grimper au-delà de 20 %, c’est ce que nous apprend le baromètre LPI SeLoger. En croisant ces données, il est possible de dresser une liste des villes où le rendement locatif évolue favorablement ou défavorablement pour l’investisseur.

Ces villes où l’évolution des loyers pourrait favoriser le rendement locatif

Il ne coûtera que 1990 €/m² pour devenir propriétaire au Havre, et profiter ainsi de l’activité économique générée par le premier port à conteneurs de France. C’est donc moins cher que l’année dernière, après que les prix des logements aient baissé de –2,9 %. Une bonne nouvelle n’arrivant pas seule, l’évolution des loyers n’a pas suivi et l’investisseur pourra espérer en tirer en moyenne 11,5 €/m², en progression de +1,2 %.

D’ici à 1 an une LGV (Ligne à Grande Vitesse) reliera Rennes à Paris en 1h25. Voilà qui permet sans doute aux actuels bailleurs d’augmenter leur loyer de +0,8 %, à 12,20 €/m². Une bonne nouvelle pour les candidats investisseurs, dont le rendement locatif pourrait bien s’agrandir après une baisse de -3,9 % des prix des logements, à 2770 €/m².

Dans la commune du Mans le solde migratoire varient au rythme de +0,1 % par an, et seuls 46,7 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (source : INSEE). Les prix du m² ont chuté de -4,5 %, atterrissant à 1557 €/m². Pendant ce temps l’évolution des loyers suit une courbe inverse, avec +0,6 % pour 8,9 €/m².

Ces villes où l’évolution des loyers pourrait rogner le rendement locatif

Les ménages ayant vendu un bien immobilier à Reims il y a peu, ont débouché le champagne. Ils ont pu le faire à +3,8 % au-delà des prix du marché de l’année dernière, pour une moyenne de 2397 €/m². Ceux qui ont acheté pour louer auraient dû étudier davantage leur projet. Le loyer moyen a baissé de -2,9 %, atterrissant à 11,5 €/m².

Avec des logements vendus en moyenne pour 1375 €/m², Saint-Etienne mérite sans doute le détour. Mais aujourd’hui les transactions se signent en augmentation de +9,7 % par rapport à l’année dernière. Alors que les baux d’habitation se concluent à -1,4 %, pour une moyenne de 7,5 €/m².

Rien n’arrête le marché immobilier de Nantes, avec des prix en plein décollage sur la VEFA. Du côté des logements bâtis la hausse est plus modérée, à +3,5 % pour 3069 €/m². Pas vraiment à l’avantage des investisseurs, alors que l’évolution des loyers tend vers le bas, à -0,9 % pour 11,8 €/m².

À Nîmes, les montants des transactions immobilières ont bondi cette année. Les vendeurs ont fait coup double, ils se sont débarrassés du droit à la propriété le plus taxé de France, et à +23,4 % au-dessus des prix de l’année dernière. Le montant moyen des transactions finissent ainsi à 1870 €/m². Il aurait peut-être mieux valu investir dans le locatif l’année dernière, car entre-temps l’évolution des loyers affiche +0,4 %, à 9,9 €/m².

L’attractivité économique de Bordeaux ne se dément pas, avec notamment le pharaonique chantier Euratlantique en constante activité. Il en résulte une hausse des loyers de +0,8 %, contre des prix de l’immobilier qui s’envolent de +7,1 %. Désormais les investisseurs doivent compter en moyenne sur 3571 €/m², pour louer à 12,9 €/m². Plus ils avancent, et plus leurs marges se rétrécissent.

Méthodologie : les montants des loyers et leurs évolutions ont été tirés de l’étude de l’Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), en date du 6 septembre 2016. Les prix du m² proviennent des observations du baromètre LPI SeLoger, paru en septembre 2016 pour le mois d’août 2016.

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