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Comment rembourser 2 prêts immobiliers en même temps

mise à jour: 19 décembre 2018
Maison de Quiberon
Rembourser 2 prêts immobiliers en même temps, ça se fait, mais avec des précautions.

Lorsque vous remboursez votre habitation et que vous souhaitez acheter pour louer ou pour une résidence secondaire, vous allez cumuler 2 prêts immobiliers. Cette situation ne fait pas peur aux banques, qui prennent bien soin d’évaluer votre capacité de remboursement. Toutefois des précautions s’imposent afin de protéger votre patrimoine en cas de difficultés financières.

Prêt immobilier résidentiel + investissement locatif

Les mensualités du crédit immobilier destiné à financer le logement mis en location, sont allégées par les loyers. Lorsqu’une banque calcule la viabilité de l’investissement, elle prend en compte 70 % des loyers perçus. Son objectif est de déterminer si votre budget vous permet de faire face aux charges (assurance, copropriété, entretient). Dès lors que votre agence vous accorde le prêt, elle a confiance en votre capacité de remboursement.

Toutefois le cumul de ces 2 crédits immobiliers dépend de la perception du loyer. En cas de défaut de paiement du locataire, vous allez vous retrouver en difficulté. Pour éviter cette situation, vous pouvez prendre 2 précautions.

La première consiste à ne pas utiliser toute votre épargne personnelle dans l’apport du crédit immobilier. Les banques acceptent de financer à 100 % du prix du logement convoité, uniquement lors d’un investissement locatif. Vous pouvez utiliser cette épargne, ou une partie, à titre de réserve de sécurité. Vous puiserez dedans en cas de défaut de paiement du locataire. Cette précaution est d’ailleurs de nature à rassurer votre banque, ce qui pourrait vous faire obtenir un meilleur taux d’intérêt.

La seconde précaution consiste à souscrire une assurance loyers impayés, par exemple au moyen de la garantie VISALE de l’État. Dans cette configuration vous ne pouvez pas demander de caution à votre locataire, mais vous vous tournez vers Action Logement s’il ne paye plus son loyer.

Rembourser 2 prêts immobiliers : résidentiel et secondaire

Les banques considèrent qu’il y a 2 styles de maisons de vacances : celles situées en bord de mer sont une valeur sûre, celles situées en pleine campagne sont un gouffre. Elles savent que les ménages ayant déjà un crédit immobilier sur une résidence principale, vont alourdir leurs charges avec un 2e sur une résidence secondaire. Là encore elles n’accordent le crédit que lorsqu’elles sont certaines de la capacité de remboursement des demandeurs.

Quelquefois une banque pourra demander à réunir les 2 crédits immobiliers sous la même garantie, caution ou hypothèque. Cette manœuvre est fortement déconseillée. Il est préférable de conserver une garantie pour la résidence principale, et une autre pour la résidence secondaire. Ainsi en cas de difficulté financière, en dernier recours seul le logement concerné par ce crédit pourra être saisi.

Une autre précaution consiste à souscrire une assurance emprunteur complète. Les contrats classiques incluent le décès, ainsi que l’incapacité totale et irréversible d’autonomie. Il peut être intéressant de souscrire des polices pour incapacité partielle et temporaire. En cas d’accident de la vie, l’assureur paiera La quotité de mensualités de l’assuré.

Souscrire un 2e crédit immobilier : l’occasion de renégocier son taux

Admettons que vous ayez signé le prêt immobilier de votre résidence principale à 3 %. Admettons qu’en ce moment vous puissiez obtenir 2 %. C’est l’occasion rêvée pour demander à votre banque la renégociation de votre taux actuel, pour l’aligner sur le taux de votre 2e crédit immobilier.

Votre banque sait que vous pouvez vous renseigner auprès de la concurrence, qui se fera un plaisir de vous accueillir.

Dans la pratique il ne s’agit que d’un avenant à accrocher à votre contrat actuel. Il arrive toutefois que votre agence vous facture des pénalités de remboursement anticipé. Si tel est le cas, sachez qu’une banque concurrente pourrait vous modeler un coût global de crédit, de manière à gommer le montant de ces pénalités.

Exemple : pour aligner le taux d’intérêt de votre 1er prêt immobilier sur le 2nd, votre banque vous facture 1300 € de pénalités. Admettons que le coût total de ces 2 crédits à terme sera de 80 000 €. L’opération vous coûtera ainsi 81 300 € de frais. Vous allez donc chercher à obtenir un coût total maximum de 80 000 € auprès de la concurrence.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer