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27 % du prix d’un appartement neuf est constitué par les taxes

Si vous cherchez en ce moment à acheter un appartement neuf, vous avez dû remarquer qu’il coûte plus cher que de l’ancien. L’explication tient en un seul mot : fiscalité. Alors qu’en Italie le prix d’un bien immobilier neuf est constitué à 9 % de taxes, en France il se montre carrément à 27 %. Et ce n’est pas fini, car si l’on compte détenir 10 ans, louer et revendre, la facture ne fait que s’alourdir.

Ces taxes qui pèsent sur le prix d’un appartement neuf

La FPI ( Fédération des Promoteurs Immobiliers) a demandé au cabinet d’avocats Fidal de comparer le poids de la fiscalité dans un appartement neuf, entre plusieurs pays européens. L’étude s’est basée sur un logement vendu 200 000 € TTC, et a pris en compte les impôts directs et indirects, payés à la fois par le constructeur et l’acheteur.

Il est précisé que l’impôt sur les sociétés n’a pas été calculé pour la facilité de la compréhension, et la pertinence de l’enquête.

Aujourd’hui en France, acheter un appartement à 200 000 € TTC, cela signifie payer 32 000 € (16 %) de TVA et 21 000 € (11 %) en taxes indirectes, payées autant par le promoteur que par l’acheteur. Inutile de chercher plus en avant la raison de la différence de prix entre un bien immobilier neuf, et un autre ancien.

Acheter un appartement neuf coûte moins cher en Italie

L’étude a comparé les mésaventures fiscales d’un acheteur immobilier en France, en Allemagne, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Italie, en Espagne et en Belgique.

Eh bien c’est en Italie que le poids de la fiscalité pèse moins dans le prix d’un appartement neuf, avec seulement 9 %. Alors qu’en Belgique et aux Pays-Bas la TVA pèse plus qu’en France dans le processus d’achat (17 % contre 16 %), au final le poids de la fiscalité y est moins important. La raison : la minimalisation des taxes indirectes, quasiment absentes en Belgique et seulement présentes à 2 % aux Pays-Bas.

Acheter un appartement pour le louer : la fiscalité

L’enquête s’est ensuite penchée sur la fiscalité présente, au cours d’une détention de 10 ans, avec mise en location pour un rendement de 4 % bruts sur le prix d’achat TTC. Les enquêteurs sont donc partis sur un loyer annuel de 8000 €. Précisons à ce stade que l’étude s’est basée sur 3 foyers fiscaux différents, représentatifs de l’investisseur immobilier français.

Pendant ces 10 années, ce dernier paiera donc une taxe foncière en tant que propriétaire, ainsi que des impôts supplémentaires sur ses revenus. L’enquête montre que cette fiscalité combinée représentera 29 % du prix d’acquisition sur 10 ans.

Les fautifs : une taxe locale représentant 10 % du prix d’acquisition sur 10 ans, puis un impôt sur le revenu accompagné de prélèvements sociaux atteignant 19 %.

Voilà tout de même une nouvelle qui ravira les partisans de l’investissement immobilier en loi Pinel. Acheter un appartement à travers ce dispositif pour le louer, permet au contribuable de bénéficier de remises d’impôt pouvant atteindre 63 000 € pendant 12 ans.

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Les promoteurs attendent beaucoup du dispositif de défiscalisation Pinel pour relancer les ventes d’appartements neufs.

C’est moins cher aux Pays-Bas

Sur les 7 pays européens comparés par l’enquête, on s’aperçoit que le coût fiscal généré par la détention et la mise en location pendant 10 ans, ne représente que 1 % du prix d’acquisition aux Pays-Bas. Assez loin derrière la France, arrive le Royaume-Uni où il en coûtera 20 % aux propriétaires bailleurs sur cette durée.

La Belgique ne s’en tire pas trop mal avec 3 %, l’Espagne et l’Italie se talonnent avec respectivement 7 % et 9 %. Le modèle économique allemand commence à perdre sérieusement de l’attrait, avec un coût fiscal de 16 % sur 10 ans.

Acheter un appartement, le louer et le revendre au bout de 10 ans

En effectuant une moyenne des impositions des foyers fiscaux utilisés pour le besoin de cette enquête, on s’aperçoit que le poids de la fiscalité sur une opération immobilière peut être énorme en France.

Selon le cabinet Fidal, le flux monétaire généré par l’achat d’un appartement neuf pour 200 000 € TTC, sa mise en location pendant 10 ans, puis sa revente à l’issue, générerait une fiscalité de 110 000 €, soit 56 % du prix d’achat.

Moins cher en Italie, cher au Royaume-Uni

Si l’on suit le même mode de calcul, on s’aperçoit que l’Italie est un petit paradis fiscal à côté de la France, avec seulement 18 % du prix d’acquisition. On finit par se demander s’il vaut la peine de franchir la Manche pour s’installer en Angleterre où le prix des appartements devient exorbitant, car le Royaume-Uni pointe à la deuxième place en termes de poids de la fiscalité, avec 46 % du prix du bien immobilier TTC, selon les mêmes critères.

Le résumé ci-dessus a été tiré de l’enquête commandée par la FPI au cabinet Fidal.

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