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Achat d’immobilier neuf : combien ça coûte ?

En France, un appartement neuf coûte en moyenne 3945 €/m². C’est plus cher que l’ancien mais les écarts rétrécissent grâce aux aides et notamment au PTZ+. De plus certains centres-villes de grandes métropoles offrent des prix similaires, sans oublier le fait que l’achat d’immobilier neuf ne comporte pas de droits de mutation. Voici des exemples de calcul de coût, en se basant sur les données de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) et des notaires.

Acheter de l’immobilier neuf, combien ça coûte ?

Selon l’observatoire de la FPI pour le premier trimestre 2015, le prix moyen de l’immobilier neuf en France s’est établi à 3945 €/m². Dans l’ensemble il est en baisse de -0,6 % par rapport au premier trimestre 2014, dans la réalité de grandes disparités existent entre les régions.

C’est sur la métropole de Nice Côte d’Azur que les prix sont les plus élevés, avec 5161 €/m², une augmentation de + 4,4 %. La région parisienne prend la 2e place avec des prix moyens établis à 4620 €/m², en baisse de -0,2 %. Il faut ensuite descendre sur le bassin d’Arcachon pour trouver les troisièmes prix les plus chers de France : 4256 €/m², toutefois en baisse de -13,5 %.

C’est à Caen qu’ils sont les plus bas avec 2692 €/m², ces derniers ayant d’ailleurs chuté de -14,5 % de janvier à mars. On reste dans la région pour trouver de l’immobilier neuf à 2794 €/m² du côté du Havre, une baisse de -3,3 %.

C’est dans la zone de Montpellier qu’ils ont le plus fortement augmenté en 1 an : + 7,6 % pour s’établir à 3903 €/m².

Du côté des grandes métropoles, Lille reste la plus abordable avec 3257 €/m², en baisse de -0,9 %. Bordeaux et Nantes proposent des programmes au prix raisonnable de respectivement 3497 €/m² et 3492 €/m², en baisse de – 0,5 %.

Acheter de l’immobilier neuf coûte donc généralement plus cher, mais l’écart se resserre lorsque l’on se rapproche des centres-villes de grandes métropoles. À Grenoble par exemple, les promoteurs affichent un prix moyen de 3519 €/m², alors que chez les notaires on constate que les prix peuvent grimper jusqu’à 3500 €/m² dans le quartier de Berriat.

Les petits appartements neufs sont plus grands en Île-de-France

C’est une pépite que nous livre le dernier rapport de l’observatoire des promoteurs immobiliers. En région parisienne la surface moyenne d’un studio est de 30,8 m², pour un prix moyen de 171 287 €, soit 5561 €/m².

En province il faudra débourser en moyenne 120 070 € pour une surface plus petite de 28,8 m², soit 4169 €/m². On retrouve le même déséquilibre du côté des 2 pièces, qui offrent en moyenne 44,1 m² en Île-de-France, contre 42,9 m² en province.

Les 3 pièces tournent autour des 63 m² dans tout l’Hexagone, la différence se creuse à partir des 4 pièces. En province on bénéficiera d’une surface de 86,9 m², contre 80,5 m² dans le Bassin parisien.

Acheter un appartement neuf de 5 pièces en province signifie emménager dans 112,2 m², contre 106,8 m² en Île-de-France.

L’immobilier neuf est-il plus cher que l’ancien ?

Sur le papier les prix affichés par les promoteurs sont supérieurs à ceux auxquels les particuliers vendent leurs logements. Mais il faut également prendre en compte les frais de notaire, ainsi que le coût du financement.

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien immobilier neuf à Toulouse, de type T3.

D’après les données procurées par les notaires de France, les transactions enregistrées dans l’ancien entre le 1er février 2014 et le 31 janvier 2015 était incluses dans une fourchette de 1970 €/m² à 2880 €/m².

Toujours selon leurs chiffres, les appartements T3 neufs se sont vendus entre 3300 €/m² et 3820 €/m² au cours de la même période.

Choisissons une surface de 60 m² pour le prix le plus élevé, soit 229 200 € dans le neuf et 172 800 € dans l’ancien, pour une différence de 32 %.

Lors de l’achat il est nécessaire de passer chez le notaire, qui entérine la transaction et retient les taxes qui vont au Trésor Public, soit :

  • 5800 € pour l’appartement neuf, il en coûtera donc 235 000 € à l’acquéreur.
  • 13 800 € pour l’appartement ancien, l’acheteur paiera donc 186 600 €.

Comme on le voit, la différence est descendue à 26 %, et il reste encore la question du PTZ+. Si l’appartement ancien ne nécessite pas de travaux, les acquéreurs n’auront pas le droit au prêt à taux zéro. S’ils réunissent les conditions sine qua non au PTZ+, ils peuvent alors obtenir cette aide de l’État.

Acheter un appartement neuf grâce au PTZ+

Admettons qu’il s’agisse d’un couple avec 1 enfant, Toulouse se trouvant en zone B1, si les revenus fiscaux du couple ne dépassent pas 44 200 €, ils pourront obtenir un PTZ+ de 50 800 € maximum. En admettant qu’ils l’obtiennent, et en admettant qu’ils disposent d’un apport de 10 %, ils auront donc besoin d’emprunter 160 700 € (235 000 € -10 % – 50 800 € = 160 700 €).

En partant du principe qu’ils bénéficient de conditions moyennes de 2,25 % sur 20 ans, l’opération leur aura coûté 38 000 € d’intérêts. Ils auront donc acheté leur appartement neuf 273 000 € (calcul de la prime d’assurance emprunteur non-inclus pour la simplicité de l’exemple).

Si ce même couple souhaitait acquérir un appartement ancien, il leur faudrait toujours un apport pour compenser au moins les frais de notaire. Admettons qu’ils disposent d’un capital de 10 %, ils devraient donc emprunter 167 940 €. Remboursés sur 20 ans à 2,2 %, on obtient 39 800 € d’intérêts. Ils auront donc acheté leur appartement ancien 226 000 €.

Comme on le voit, la différence est tombée à 20 %.

Important : il s’agit d’un exemple, ne représentant pas forcément la réalité du marché, mais prétendant s’y rapprocher au mieux. Pour calculer la pertinence de l’achat d’immobilier neuf ou ancien, il est nécessaire de prendre en compte les facteurs de plus-value potentielle, sachant que le neuf se déprécie moins que l’ancien. Enfin et surtout, la consommation énergétique du logement sur la durée joue un rôle important dans la rentabilité de l’opération.

 

L’achat d’immobilier neuf coûte plus cher en France

Il n’y a guère que l’Angleterre pour afficher des prix de l’immobilier neuf supérieurs à ceux de la France. Une récente étude du Crédit Foncier sur la dette immobilière des ménages européens, place le prix d’un logement dans un programme à 4000 €/m² outre-Manche. En France la transaction moyenne observée se situe aux alentours de 3900 €/m² par l’étude, et à 3945 €/m² par les promoteurs.

La 3e place revient à l’Italie, loin derrière avec 2500 €/m². En Allemagne acheter de l’immobilier neuf revient quasiment moins cher que l’ancien, avec environ 1900 €/m².

Alors, la France est-elle le mauvais élève de l’Europe ? Sans doute, car il est aujourd’hui nécessaire d’offrir des remises d’impôt pour vendre des logements neufs. Certaines métropoles dynamiques tirent leur épingle du jeu, à l’image de Toulouse dont le marché de l’immobilier neuf se porte bien grâce à la loi Pinel.

Mais il faudra le retour des primo accédants pour relancer le marché. Et pour les faire revenir il faudra augmenter l’offre, ce qui signifie libérer du foncier mais aussi et surtout éclaircir le labyrinthe administratif que doit traverser un promoteur avant de pouvoir poser la première pierre.

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