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Achat d’immobilier ancien avec travaux : le budget

Le parc immobilier français est vieux, ce qui conduit 1/3 des ménages à acheter de l’ancien avec travaux. Une enquête menée par l’ANIL (Association Nationale pour l’Information sur le Logements) et basée sur les données de l’INSEE, révèle qu’ils disposent d’un budget d’achat moyen compris entre 150 000 € et 330 000 €, pour des travaux de 19 000 € en moyenne la première année.

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Les banques peuvent financer à la fois l’achat du bien immobilier et le coût des travaux.

Achat de 180 000 € pour les primo accédants dans l’ancien avec travaux

Le prix moyen auquel les acheteurs ont acquis des logements à rénover entre 2010 et 2013, s’élève à 220 000 € au niveau national, c’est ce que révèle l’étude de l’ANIL sur l’accession dans l’ancien à rénover. Sur les espaces urbains des grandes agglomérations, les nouveaux propriétaires ont dépensé en moyenne 310 000 € pour une maison, et 230 000 € pour un appartement.

Au niveau national un primo accédant a dépensé en moyenne 180 000 €, mais il a dû monter jusqu’à 220 000 € pour acheter une résidence principale à rénover dans un pôle urbain. Rappelons qu’il dispose pour cela de prêts à taux zéro pour rénovations et autres aides de l’État.

L’étude conclut qu’environ 1/3 des accédants à la propriété achètent de l’ancien avec travaux. Ce sont majoritairement des familles avec enfants, suivies de couples sans enfants dont la personne percevant les plus hauts revenus a moins de 40 ans. Ces derniers ont généralement d’un budget inférieur à celui dont disposent les familles.

19 000 € de travaux la première année

Entre 2006 et 2013, l’INSEE a recensé 1,7 millions de ménages devenus propriétaires de leur résidence principale. Mais sur cet ensemble l’institut considère que 33 % ont acheté « un logement à rénover ou à améliorer ».

Ainsi dans les 4 années suivant leur entrée dans les lieux, ils ont procédé à des travaux de mise aux normes, amélioration du confort, et d’isolation thermique de manière à réduire leur facture énergétique. Ils y ont ainsi consacré un budget moyen de 19 000 € la première année, puis de 7000 € les années suivantes.

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Source ANIL

Cette stratégie immobilière peut s’expliquer par le fait que les vendeurs ne font que rarement des travaux de rénovation avant de mettre leurs logements sur le marché. Il est ainsi possible aux acheteurs d’ouvrir la négociation, en mettant en avant non seulement le coût du chantier, mais également le temps passé à réunir les prestataires, et plus généralement à gérer leur travail.

Au bout du compte les acheteurs sont gagnants car les droits de mutation ne portent que sur le logement, et non pas sur le coût des travaux.

Plus d’un tiers des logements anciens nécessiterait des travaux

L’enquête de l’ANIL montre que 48 % des biens immobiliers anciens situés dans les pôles urbains des agglomérations de plus de 200 000 habitants, nécessitent des rénovations ou des améliorations. Au niveau national, 36 % des logements proposés à l’accession auraient besoin de travaux.

Curieusement, la proportion descend nettement lorsque l’on s’aventure au sein des espaces périurbains. Ainsi le parc immobilier ancien destiné à l’accession extra-muros, ne contiendrait que 20 % de logements à rénover.

Par ailleurs entre 2010 et 2013, près de la moitié (48 %) des résidences achetées en pôle urbain d’une agglomération de plus de 200 000 habitants nécessitent des travaux. En espaces périurbains, cette proportion descend à 29 %.

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