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Acheter un logement avec travaux : les crédits payants et gratuits

Avec seulement 38 % du parc immobilier français comprenant des logements aux performances énergétiques supérieures à D, des travaux sont parfois nécessaires. Ils peuvent être financés au moyen de 2 lignes de crédit, mais également grâce à des prêts à taux zéro. Focus sur les solutions des accédants qui veulent rénover et embellir pour obtenir le logement de leur rêve.

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Même la décoration peut être financée lors de l’achat.

Pourquoi acheter un bien immobilier avec travaux ?

Une enquête de l’Observatoire du Moral Immobilier, commandée à l’institut de sondage TNS Sofres pour le compte de Logicimmo, en dit long sur le comportement des vendeurs. Si la plupart des accédants à la propriété ne veut pas acheter avec travaux, 61 % des vendeurs n’ont pas l’intention d’effectuer de rénovations avant de proposer leur logement à la vente.

C’est fort dommage, car 50 % des acheteurs considèrent que le choix est limité, malgré la présence de 2 000 000 de vendeurs sur le marché. L’enquête montre que 73 % des candidats acquéreurs ne franchiront le pas que lorsqu’ils auront eu un coup de cœur.

C’est dans ce contexte que seulement 39 % des vendeurs interrogés sont prêts à entreprendre des travaux d’embellissement, afin de rendre leur bien immobilier plus agréable. Le choix est donc effectivement limité, voilà sans doute pourquoi 82 % des acheteurs se déclarent prêts à effectuer eux-mêmes les travaux de décoration. C’est sans doute une bonne idée, car les droits de mutation ne porteront que sur le prix du bien immobilier, ce qui diminuera le coût du projet.

La solution du prêt immobilier avec travaux

Les gros travaux font peur, seuls 22 % des personnes interrogées par l’Observatoire du Moral Immobilier seraient prêtes à en effectuer. De leur côté, 95 % des vendeurs ne veulent pas entendre parler d’assainissement, de toiture à recouvrir ou de cables électriques à changer.

Dans ce contexte la solution la plus simple pour l’acheteur est de commencer par obtenir un devis de la part d’un professionnel. Muni de ce devis, il pourra demander un prêt immobilier avec travaux, même s’il ne s’agit que de faire repeindre les murs, changer le carrelage et ajouter quelques embellissements.

Dans cette configuration la banque octroie une ligne de crédit immobilier destinée à financer les murs et le foncier, ainsi qu’une ligne de type consommation destinée aux travaux. Quant à la partie isolation et performance énergétique, elle peut être financée à 0 %.

Par exemple, en ce moment 15 000 € de travaux d’aménagement peuvent être remboursés en 75 mensualités de 239 €, pour un TAEG fixe de 5,90 %.

Financer un logement à rénover avec un prêt à taux zéro

Qu’est-ce que l’éco-PTZ ?

L’éco prêt à taux zéro peut atteindre 30 000 €, à condition qu’il soit destiné à améliorer la performance énergétique du logement convoité. Le dispositif est relativement souple, il permet aux acquéreurs d’effectuer l’isolation des parois vitrées, des murs ou/et de la toiture, l’installation ou le remplacement d’appareils de chauffage ou de production d’eau chaude.

Il est également possible de procéder à un bouquet de travaux, débouchant sur une consommation de 150 kwh/m²/an, ou 80 kwh/m²/an selon la consommation initiale du bien immobilier convoité.

La tâche peut être plus compliquée pour l’emprunteur lorsqu’il cherche à acheter un appartement, dont la copropriété est équipée d’une chaudière collective. Dans ce cas l’éco PTZ doit être demandé par le syndicat des copropriétaires, et les dépenses partagées par l’ensemble de ses membres.

Quelles sont les conditions d’octroi ?

L’éco prêt à taux zéro pour rénovation énergétique est uniquement destiné à la résidence principale. Si le demandeur n’occupe pas le bien immobilier concerné au moment des démarches, il doit s’engager par écrit à en faire son habitation dans les 6 mois suivant l’achèvement des travaux.

Le dispositif n’est disponible qu’une seule fois par logement, et pour un logement unique au sein du même bâtiment. Aucune condition de ressources n’est exigée.

Comment obtenir un éco PTZ

Dans un premier temps les candidats acquéreurs s’adressent à un prestataire titulaire du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce dernier dresse un devis, procure l’ensemble des certificats prouvant son état, ainsi qu’un descriptif des travaux.

Ensuite l’emprunteur télécharge le formulaire de demande d’éco PTZ, le remplit et le transmet à sa banque. Généralement la même agence bancaire accordera le prêt immobilier, le prêt travaux et le PTZ.

La somme prêtée est divisée en 120 mensualités, présentant uniquement des remboursements de capital, sans intérêt. Lorsqu’il s’agit de travaux lourds notamment dans le cadre d’un bouquet de 3 opérations, la durée de remboursement est portée à 15 ans.

Par exemple, l’achat et la pose de fenêtres isolantes pour 20 000 € sera remboursée 166,67 € par mois, pendant 10 ans.

Le PTZ+ pour les logements anciens remis à neuf

Le célèbre prêt à taux zéro accordé aux primo accédants pour l’achat d’une résidence principale, est disponible pour les logements anciens. Il est possible d’augmenter la surface habitable, d’assainir, de moderniser ou d’aménager les surfaces existantes, ou encore de procéder à des travaux d’économie d’énergie.

Toutefois la condition pour qu’il s’applique à l’ancien est que le local ainsi rénové soit fiscalement assimilé à un local neuf. Lorsque l’habitation convoitée se trouve dans une zones rurale, le PTZ+ pourra être obtenu si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.

Enfin cerise sur le gâteau : le PTZ+ est cumulable avec le PTZ, ce qui au final peut correspondre à 96 300 € de prêt travaux sans intérêts, pour une famille de 3 personnes habitant en zone A.

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