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Acheter une maison en Île-de-France : les prix vont-ils baisser ?

mise à jour: 1 mai 2019
Maison individuelle
Les prix des maisons grimpent sous l'effet de la demande.

Les ménages qui achètent une maison en Île-de-France aujourd’hui, le font pour moins cher que durant le pic de 2011. Mais au vu de l’évolution du marché immobilier francilien, ce pic pourrait ne pas être atteint sauf dans 2 départements. Les notaires constatent effectivement une baisse de -1,2 % des prix des maisons anciennes sur 3 mois.

Pour info : cet article analyse les projections des notaires pour les prix des maisons anciennes en Île-de-France de novembre 2018 à janvier 2019. Les évolutions en pourcentage s’entendent par rapport à la période novembre 2017 – janvier 2018.

Les prix des maisons anciennes reculent en petite couronne

D’après les notaires, le prix de vente médian d’une maison ancienne en petite couronne parisienne était de 375 400 € au 3e trimestre 2018. Rappelons que dans une médiane, la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus et l’autre en dessous.

À la lecture des avant-contrats signés de novembre à janvier 2019, le prix médian descendrait à 371 500 €. La variation serait de -1,8 % sur 3 mois (par rapport à la même période l’année précédente) et de +6,4 % en 1 an. On retient notamment le recul de -3,7 % sur les maisons anciennes en Seine-Saint-Denis, qui passent à 274 400 €.

Si la progression annuelle reste forte dans le Val-de-Marne (+5,6 %), la régression n’en est pas moins marquée de novembre à janvier 2019. Avec -1,8 % les budgets des acheteurs de maisons anciennes descend à 366 900 €.

Mais il reste de la marge pour des augmentations de prix, car lors du pic de septembre 2011 la barre de 370 500 € avait été atteinte dans le Val-de-Marne. En Seine-Saint-Denis les nouveaux propriétaires déboursaient alors 288 000 €.

En revanche, le prix médian des maisons dans les Hauts-de-Seine est désormais à son plus haut niveau historique. En septembre 2011 la transaction médiane atteignait 598 300 €, contre 622 800 € au 3e trimestre 2018.

Pour info : tous les mois Emprunter Malin établit également une analyse de l’évolution des prix du m² dans Paris.

Les prix des maisons anciennes baissent un peu en grande couronne

Les notaires constatent qu’un budget de 296 900 € était nécessaire, pour acheter une maison ancienne en grande couronne au 3e trimestre 2018. Mais au regard des projections de janvier 2019, les prix pourraient bien avoir baissé de -0,9 % sur 3 mois.

En ce moment les calculs pointent plutôt un budget médian de 285 500 €, avec toujours de grandes différences entre les départements. Ainsi dans les Yvelines les projections à fin janvier pointent 378 300 €, en recul de -0,2 % sur 3 mois mais proche du plus haut niveau de 382 500 € de septembre 2011.

Il reste également de la place pour une augmentation des prix des maisons anciennes dans l’Essonne. D’après les notaires la barre est placée à 289 100 € en ce moment (-1,3 % sur 3 mois), contre 297 700 € il y a 7 ans.

Même observation en Seine-et-Marne où les 239 400 € représentent -1,5 % sur 3 mois, mais sont encore loin de leur plus haut niveau de 247 800 €. En revanche les 290 900 € dépensés par les acheteurs du Val-d’Oise sont au-dessus de leur pic de 2011, même s’ils représentent -0,9 % sur 3 mois.

Les prix des maisons vont-ils augmenter en Île-de-France ?

Les prix des appartements anciens en petite couronne francilienne, ont officiellement dépassé leur pic de 2011. Ceux des maisons anciennes pourraient donc faire de même, surtout qu’il ne reste peut-être que 6 mois pour profiter des crédits pas chers. Car c’est officiel, la Banque Centrale Européenne (BCE) changera de politique monétaire à la fin décembre.

Mais dans la réalité les prix des maisons anciennes ont gagné +2 % en 1 an, et le budget des ménages ne suit pas. Les banques ont continué de faire des efforts en novembre, notamment en abaissant les taux immobiliers des ménages les moins riches. Mais ils ne pourront pas soutenir le marché une fois passés les effets du changement de politique monétaire de la BCE.

Dès lors que les banques perdront leur marge de manœuvre, ce sera au tour des vendeurs d’aider les acheteurs. Ils devront abaisser leurs prix de vente pour pouvoir vendre, et donc acheter de leur côté tout en négociant davantage auprès de leurs propres vendeurs.

En conclusion, les prix des maisons anciennes en Île-de-France pourraient ne pas retrouver leur pic de 2011. Mais entre la théorie et la réalité, il y a souvent des surprises.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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