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Acheter un terrain à bâtir en Île-de-France, combien ça coûte ?

mise à jour: 28 février 2018
Terrain à bâtir
Acheter un terrain et faire construire : un budget abordable pour beaucoup.

D’après une étude des notaires, 4500 terrains à bâtir se sont vendus l’année dernière en Île-de-France. Les acheteurs doivent se contenter de 443 m² de moyenne, dû à la forte urbanisation de la région. Les prix varient du simple au triple selon les départements, ensuite il n’y a plus qu’à y construire une maison, ce qui n’est pas forcément cher.

Prix des terrains à bâtir en Île-de-France

L’étude des notaires montre que 89 % des achats de terrains à bâtir d’Île-de-France se font en grande couronne. Le département privilégié des acquéreurs est le 77, car c’est là où le foncier est le plus abordable. Toutefois il convient de se rappeler qu’en matière d’immobilier tout est négociable.

En Seine-et-Marne la transaction moyenne est de 96 000 €. Pour ce prix les acheteurs en profitent pour acquérir 500 m². Sans surprise ce sera plus cher dans les Hauts-de-Seine. Pour un prix de vente médian de 330 000 €, les nouveaux propriétaires devront se contenter de 345 m².

Car le problème en région parisienne, c’est surtout la surface disponible. Ainsi dans le Val-de-Marne le budget descend à 179 200 €, mais les acquéreurs doivent se serrer sur 344 m².

En Seine-Saint-Denis c’est encore plus petit, mais c’est aussi moins cher. Les acheteurs de terrains à bâtir dépensent en médiane 150 000 € pour 315 m². Pour ce prix autant se diriger vers le Val-d’Oise. Le foncier se vend en médiane pour 155 000 €, l’équivalent d’une surface de 402 m².

Mais dans le marché du terrain à bâtir, il ne faut pas hésiter à s’éloigner. Ainsi les acheteurs des Yvelines dépensent 135 600 € pour 503 m² de moyenne. Dans l’Essonne le budget descend à 133 500 €, pour une surface constructible de 420 m².

Combien coûte de faire construire sa maison ?

D’après les notaires, l’acheteur type d’un terrain à bâtir en Île-de-France a 38 ans. Il travaille dans une profession intermédiaire (34 %), les cadres (19 %) étant juste un peu plus représentés que les ouvriers (17 %).

Car il n’est nul besoin d’être riche pour faire construire sa maison, comme en témoignent les chiffres du ministère du logement. Au 4e trimestre 2017 le prix de vente moyen d’une maison de 4 pièces s’établit à 258 281 €. Mais les prix pourraient baisser, dû à une forte chute des réservations.

Or contrairement à une idée reçue, une maison d’architecte dessinée sur mesure coûte à partir de 1100 €/m² (source : archionline.com). Une maison de 100 m² étant suffisante pour une famille, les prix démarreraient donc à 110 000 €. Si l’on prend le montant médian du foncier en Seine-et-Marne, l’achat d’un terrain à bâtir plus la construction d’une maison de 100 m² reviendrait donc à 206 000 €.

Dans la réalité les ménages dépensent davantage. En région parisienne une maison de 100 m² dessinée par un architecte revient en moyenne à 220 000 €.

Comment financer l’achat d’un terrain à bâtir et la construction d’une maison ?

Les banques accordent des prêts immobiliers spécialement étudiés pour la construction. Elles libèrent les fonds par petites doses, en fonction des étapes d’achèvement du projet. L’emprunteur dispose alors de 3 choix :

  • Reporter complètement les remboursements et paiements à la remise des clés.
  • Reporter complètement les remboursements et verser des intérêts intercalaires en attendant la remise des clés.
  • Commencer à rembourser son crédit au fur et à mesure des versements de fonds.

Attention toutefois à bien monter son projet avant de signer, car la vente du terrain n’est pas sujette à l’obtention du permis de construire. Il est donc important d’insérer des clauses de résiliation au sein du contrat de réservation, c’est le travail du notaire.

En supplément la banque voudra que la maison soit construite par un professionnel. Le dossier peut être fastidieux à monter, une preuve d’assurance constructeur peut notamment être nécessaire pour donner confiance au prêteur.

Acheter un terrain à bâtir et y faire sa maison nécessite du temps de préparation, ainsi que de la disponibilité au cours de la réalisation du projet. Mais au bout du compte le propriétaire emménage dans un logement parfaitement isolé, et couvert par une assurance de 10 ans contre les défauts de construction.