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Acheter ou louer à Paris, c’est la taille qui compte

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À Paris, plus les appartements sont grands, plus ils sont longs à amortir.

Avec des taux immobiliers en chute libre, beaucoup de locataires découvrent que le montant de leurs mensualités ne serait pas différent de celui de leur loyer. Mais ce n’est toujours pas le cas à Paris, où il faut quelquefois attendre au-delà de 15 ans pour rentabiliser l’achat d’un appartement familial. Si les petites surfaces s’amortissent plus rapidement, le propriétaire devra tout même attendre de longues années pour que l’achat soit plus viable que la location.

Les studios parisiens s’amortissent plus vite

Le 15e arrondissement de la capitale est le plus peuplé, c’est également l’endroit préféré des étudiants pour habiter. Les notaires constatent que le prix médian des appartements anciens dans le quartier de Saint-Lambert, baisse de -2,2 % sur 1 an. Le montant de la transaction médiane se situe à 7840 €/m², selon leur dernière étude.

On pourra ainsi devenir propriétaire d’un studio de 27 m², pour environ 212 000 €. Si l’on devait l’occuper en tant que locataire, le loyer de référence officiel serait de 678 €/mois, pour des charges de copropriété de 972 €/an.

En utilisant notre comparateur achat/location, on s’aperçoit que l’on rentrerait dans nos frais au bout de 11 ans d’occupation. Il serait donc intéressant d’acheter un studio ancien dans ce quartier du 15e arrondissement, si l’on ne compte pas le revendre avant le début de la 12e année.

Les appartements familiaux encore plus longs plus longs à amortir

Pour rester dans le quartier de Saint-Lambert, un appartement de 4 pièces et 66 m², coûterait 518 000 €, plus de 1376 € de charges de copropriété. À la location et selon les critères retenus, le locataire devrait débourser 1380 €/mois. Dans ces conditions le propriétaire devra attendre 16 ans pour en faire une opération gagnante.

Un appartement de 3 pièces et 54 m², pourrait s’acheter à 424 000 €. Aujourd’hui un locataire doit s’acquitter d’environ 1134 €/mois. S’il emprunte sur 25 ans, il ne rentrera dans ses frais qu’après 15 ans d’occupation.

S’il choisit un 2 pièces de 41 m², il pourrait avoir intérêt à rester locataire s’il ne compte pas l’occuper au moins 13 ans. C’est uniquement à la fin de la 13e année qu’il aura amorti le prix d’achat de 322 000 €, plus son apport personnel, contre un loyer de référence de 919 €/mois.

Acheter plutôt que louer à Paris pour la plus-value immobilière ?

Les formules mathématiques de notre simulateur ne prennent pas en compte la plus-value potentiellement réalisable. La raison est simple : il serait hasardeux d’annoncer à l’acheteur qu’il pourra revendre son bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté.

La dernière étude des notaires montre que si le prix du m² parisien est en moyenne en hausse de +3,6 % sur 5 ans, on compte 11 sur les 80 quartiers de la capitale qui affichent une moins-value sur la même période. Un score qui reflète l’état de la région parisienne, dont les prix de la pierre se sont écroulés dans plusieurs villes.

Le montant des transactions aux Invalides (7e) est ainsi en recul de -10,1 % sur 5 ans. Toutefois on peut y voir la raréfaction des riches acheteurs des pays émergents. Ils étaient effectivement davantage présents avant la guerre en Ukraine et la chute des cours du pétrole.

À l’inverse, les montants des transactions sur les appartements anciens du quartier du Père-Lachaise (20e) progressent de +8,3 % sur 5 ans. Il est raisonnable d’avancer qu’une détention au-delà de 15 ans, pourrait permettre de réaliser une plus-value dépassant l’inflation.

Méthodologie : le montant du loyer de référence est sourcé sur le site de la DRHIL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement). Les prix de l’immobilier proviennent des notaires, le montant des charges de copropriété (36 €/m²) de la FNAIM. Le taux immobilier pris en compte correspond à la moyenne de juillet 2016 (source : Observatoire CSA/crédit logement), de 1,9 % sur 25 ans. Notre simulateur prend en compte les frais de remboursement anticipé.

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