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Acheter du neuf : quels moyens financiers ?

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Les programmes des promoteurs s'adressent également aux revenus modestes © drubig-photo - Fotolia.com

Maison ou appartement, acheter du neuf coûte plus cher que le bâti. Oui mais l’isolation thermique est bien meilleure, et l’immeuble est garanti 10 ans. Mais surtout, avec le PTZ+ il n’est pas nécessaire de posséder d’importants moyens financiers, comme le montre l’enquête de l’Observatoire CSA/Crédit Logement sur le 1er trimestre 2016.

Acheter du neuf avec moins de 3 SMIC, c’est possible

2 types d’acheteurs sont particulièrement intéressés par les programmes immobiliers neufs : les primo accédants et les investisseurs. Si ces derniers étaient jusqu’à présent les plus nombreux, la tendance est en train de s’inverser depuis l’entrée en application du prêt à taux zéro version 2016. Ce dispositif finance désormais jusqu’à 40 % d’un projet d’accession, ce qui permet aux ménages aux revenus moyens de revenir sur le marché.

À un tel point que 40,4 % des emprunteurs ayant souhaité acheter du neuf perçoivent moins de 3 SMIC, c’est-à-dire moins de 3429 € nets/mois. Toutefois la moyenne reste à 51 100 €/an, pour les projets d’accession à la propriété. Ramenée au mois, on descend donc à 4259 €, soit 2125 €/personne dans un couple.

Acheter du neuf avec peu d’apport personnel

Les banques qui prêtent à 105 % existent, mais elles sont rares et réservent cette largesse à une clientèle spécifique. Même s’il n’y a pas de droits de mutation sur les logements neufs (c’est normal, car il n’y a pas de changements de propriétaires), acheter de l’immobilier neuf s’accompagne toujours de frais d’achat.

Frais de garantie, frais de dossier, émoluments du notaire et taxes diverses, il est raisonnable de compter 5 % du prix du bien immobilier acquis. Une banque demande aux candidats acquéreurs d’apporter cette somme de leurs propres deniers, et accepte de s’engager sur la totalité du logement convoité.

En théorie une maison neuve à 250 000 € nécessite un apport personnel de 12 500 €. Dans la pratique, les ménages achetant un logement neuf pour en faire leur résidence principale, apportent 17,8 %.

Acheter du neuf, pour quel montant ?

Le coût moyen des opérations réalisées par les ménages achetant auprès des promoteurs, s’établit à 266 400 €. En tenant compte des frais d’achat, on débouche sur un logement à 256 000 € environ.

À ce prix, beaucoup de classes moyennes ne pourraient pas devenir propriétaires. Oui mais il y a le PTZ+, qui pourrait ainsi prendre en charge 106 560 € de prêt immobilier gratuit. Et pour ne rien gâter, les premières mensualités sont repoussées jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus des acquéreurs.

Ainsi acheter du neuf pour y habiter coûte en moyenne 5,4 années de revenus aux heureux nouveaux propriétaires. Ils empruntent en moyenne sur 238 mensualités (presque 20 ans), à un taux d’intérêt moyen de 2,13 %.

Les programmes neufs, c’est pour les jeunes

La tranche d’âge la plus représentative de la clientèle des promoteurs, est celle des 35 à 45 ans. Depuis le début 2016 ils représentent 31,4 % des acheteurs, contre toutefois 31,5 % l’année précédente. Une belle progression alors qu’ils n’étaient que 29,4 % en 2013, lorsque le PTZ plus avait été suspendu par le précédent gouvernement.

Les 45 à 50 ans étaient eux-aussi plus nombreux l’année dernière. Ils représentaient 14,4 % des emprunteurs, contre 13,9 % cette année. Quant aux plus de 55 ans, ils arrivent loin derrière avec 6,4 %, eux aussi étaient plus nombreux en 2015.

Ils apprécient particulièrement le fait qu’il n’y ait pas de travaux à effectuer, et les promoteurs n’hésitent pas à leur offrir des cuisines équipées en cadeau.

À titre d’exemple, sur un appartement neuf à 200 000 €, le ménage n’aura qu’à emprunter 120 000 € grâce aux 40 % gratuits du PTZ+. Si à ce tarif il obtient 1,90 % sur 20 ans, il aura des mensualités de 602 €, assurance emprunteur non comprise.

Lorsqu’ils commenceront à rembourser leur PTZ plus, par exemple au bout de 10 ans, leurs échéances seront alors de 1157 €. Un projet donc facilement réalisable, car il s’agit d’un taux d’intérêt fixe. L’évolution des revenus rendra ainsi les remboursements de plus en plus aisés au fil du temps.

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