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Quel budget pour acheter un appartement neuf ?

Résidence nouvelle vague Dunkerque
Résidence nouvelle vague Dunkerque

Une augmentation des prix des appartement neufs pourrait accélérer la chute des ventes, c’est ce craignent les promoteurs. Par la voix de leur fédération la FPI, ils constatent une moyenne de 4133 €/m² pour l’immobilier neuf Français. Mais les différences sont grandes au niveau national, avec toujours ce grand écart entre Paris et la province, le Centre et le Sud.

Le budget baisse en région parisienne

En Île-de-France où 47 000 logements neufs ont été vendus en 2017, au 4e trimestre il fallait s’attendre à 4781 €/m². À première vue il ne s’agirait que d’une augmentation de +0,3 % sur 1 an. Pourtant lorsque l’on regarde le tableau de plus près, on s’aperçoit que les prix n’ont cessé de chuter.

Au 1er trimestre 2017 la moyenne était à 4953 €/m², pour atterrir à 4781 €/m² au 4e trimestre. Bilan : une baisse de -3,5 % en trimestre glissant, une tendance à l’image de l’immobilier ancien dans certaines communes parisiennes.

En supplément il convient de garder en mémoire la forte différence entre les prix des appartements neufs à Paris (75) et en grande couronne. D’après les notaires, 119 ventes ont eu lieu dans la capitale entre le 1er juillet et le 30 septembre 2017. La fourchette de prix s’échelonnait entre 8620 €/m² et 11 700 €/m².

Un peu plus à l’ouest à Puteaux (92) le catalogue descend de 7470 €/m² à 8090 €/m², pour 77 ventes. Pour qui souhaite trouver moins cher au nord à Aubervilliers (93), les prix des appartements neufs s’échelonnaient de 3850 €/m² à 5090 €/m². En arrivant dans la grande couronne à Évry (91) c’est encore mieux : de 2750 €/m² à 3460 €/m².

Acheter un appartement neuf en province : les grands écarts

D’après les chiffres de la FPI, en province les logements collectifs neufs coûtent en moyenne 3796 €/m² en 2017. En 1 an le budget nécessaire pour acheter un appartement neuf à gagné +2,6 %, après avoir commencé l’année à 3799 €/m².

Mais là encore de fortes différences persistent. Les appartements neufs les moins chers de France semblent se trouver sur la communauté urbaine d’Angers Loire Métropole. Les promoteurs ont vendu en moyenne à 3020 €/m² en 2017, en baisse de -1,4 %.

Toutefois avec 2130 €/m² pour un appartement ancien (source : LPI SeLoger), les ménages angevins pourraient ne pas hésiter longtemps entre l’immobilier neuf et le bâti.

Les programmes immobiliers les plus chers se trouvent sur la métropole Nice Côte d’Azur, où ils ont atteint 5327 €/m² en 2017. Malgré une baisse de -2,9 % au 4e trimestre 2017 par rapport au 4e trimestre 2016, les prix restent en hausse de +3,7 % sur 1 an.

La plus forte augmentation de prix vient de Caen Métropole. Le budget nécessaire s’est établi à 3160 €/m² en 2017, après une poussée de +6,7 %. À l’inverse la plus importante chute de prix a eu lieu sur la communauté d’agglomération du Havre. Au 4e trimestre les promoteurs vendaient à -15,4 % par rapport au 4e trimestre 2016. Globalement leurs prix catalogue ont ainsi reculé de -6,8 % sur 1 an.

Les accédants à la propriété ont moins de budget

Le marché des appartements neufs est particulièrement soutenu par les investisseurs. Au 4e trimestre ces derniers ont représenté 54 % des achats. Pendant ce temps les ventes aux accédants à la propriété ont globalement reculé de -1,7 % sur l’année.

D’après le rapport de la FPI, le problème de la solvabilité des ménages serait de retour, particulièrement en région parisienne. Après une folle année 2017, la hausse des taux d’emprunt immobilier a fait sortir de jeunes familles aux revenus modestes du cercle des propriétaires potentiels.

Or l’année 2018 s’annonce moins bonne, cette conjoncture pourrait pousser les promoteurs à offrir des réductions. Car le secteur de la construction bat son plein. Au 4e trimestre les promoteurs recensaient 40 192 appartements neufs en chantier.

L’offre commerciale a donc grossi de +12 %, alors que les ventes n’ont progressé que de +1,1 %. La course aux cuisines et salles de bains équipées est peut-être lancée, au moins pour faire oublier l’écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien.

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