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Faire annuler une vente immobilière : obligation de délivrance

mise à jour: 18 décembre 2018
Cour de cassation
La plus haute juridiction confirme la protection de l'acheteur.

Dans une vente immobilière, l’avant-contrat et l’acte authentique établissent la description des lieux. Si par la suite l’acheteur se rend compte que l’usage du logement n’est pas conforme à ce qui est écrit, il peut faire annuler la cession. C’est ce qu’a récemment confirmé la Cour de cassation, en rappelant l’obligation de délivrance des vendeurs.

Des combles aménageables ? Même pas un grenier !

Le 29 janvier 2009, un couple de propriétaires signe la vente de leur maison. L’acte authentique signifie que le bien immobilier comprend des combles aménageables, qui au minimum peuvent servir de grenier. L’acquéreuse emménage, puis fait procéder à des travaux quelques mois plus tard.

Seulement voilà, le prestataire réalise vite qu’il ne s’agit pas de combles aménageables, encore moins d’un grenier. On parlerait plutôt de combles perdus, c’est-à-dire d’un espace inutilisable destiné à séparer les lieux de vie du toit.

La nouvelle propriétaire se tourne alors vers la justice avec la ferme intention de faire annuler la vente immobilière. Un premier tribunal lui donne raison, les vendeurs font appel. La cour d’appel leur donne tort, ils se pourvoient en cassation.

Vente immobilière annulée pour manquement à l’obligation de délivrance

Le 2 février 2017, soit 1 an et demi après la décision de la cour d’appel, la Cour de cassation tranche. Les décisions des magistrats sont réputées pour faire jurisprudence, ce qui signifie qu’elles s’appliquent aux autres cours du niveau inférieur.

Lorsqu’un vendeur cède son bien immobilier, il est tenu à une obligation de délivrance. Tout ce qui est décrit au sein de la promesse de vente et de l’acte définitif, doit être effectif. Dans ce cas les vendeurs avaient promis des combles aménageables, or il ne s’agit que de combles perdus. Ils tentent de faire valoir leur bonne foi en précisant que cette information leur avait été donnée par une entreprise effectuant des travaux.

Ils tentent également de faire valoir la dépréciation du bien immobilier, suite aux travaux entrepris mais non-terminés par la nouvelle propriétaire. La Cour de cassation fait savoir que ce désordre « n’est pas de nature à empêcher la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance ».

Bilan : ils vont devoir rembourser les 236 800 € de la vente à l’acheteuse, plus des intérêts, plus 3337 € « au titre des taxes foncières 2010 à 2012 ». En supplément ils devront lui verser 3000 € à titre d’indemnisation de procédure juridique.

Comment les propriétaires vont-ils rembourser l’acheteuse ?

La décision de la Cour de cassation renvoie les parties à la cour d’appel. Il faudra donc attendre de nouvelles audiences afin que les magistrats mettent un terme au dossier. Cela devrait laisser suffisamment de temps aux vendeurs redevenus propriétaires, pour trouver le moyen de rembourser l’acheteuse.

L’une de leurs solutions pourrait être d’emprunter via une vente à réméré. Dans cette configuration ils vendent le bien immobilier à un investisseur. Le fruit de la vente est conservé par un notaire, qui le verse à l’acheteuse. Le contrat peut leur laisser jusqu’à 5 ans pour exercer leur droit de rachat.

C’est suffisant pour effectuer les travaux nécessaires, et mettre la maison en vente. Le même notaire s’assurera que cette fois-ci l’acte authentique est bien fait, il versera lui-même le fruit de la vente aux investisseurs.

Toutefois la solution la plus simple pour eux, serait de trouver un accord à l’amiable avec l’acheteuse. Ils pourraient convenir de prendre en main le financement des travaux, puis de procéder à la vente de la maison. Une fois la vente conclue, le notaire verserait son dû à la plaignante.

Il est intéressant de rappeler que les prix de l’immobilier ont augmenté depuis la vente de la maison. De plus, il est possible que les magistrats imposent le paiement d’intérêts au taux légal, inférieur à la variation des prix du m². Ainsi les vendeurs pourraient réaliser une opération, qui couvrirait ou se rapprocherait au mieux de la somme qu’ils doivent verser à l’acheteuse.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer