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Le PTZ+ ne compense pas le prix des appartements neufs

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Le PTZ + permet aux revenus moyens de devenir propriétaire pour la première fois.

Depuis le début de l’année, le PTZ + version 2016 est un succès. Il est connu par la majeure partie des primo accédants, qui en souscriront vraisemblablement 70 000 cette année. Et pourtant si utile soit-elle, cette aide de l’État ne compense pas le fossé qu’il existe entre le prix des appartements neufs et anciens.

Le neuf 40 % plus cher que l’ancien dans les grandes villes

Le prix du foncier joue un rôle important, dans la différence de budget entre un appartement neuf et un autre ancien. Et pourtant, on serait tenté de dire que le terrain sur lequel des immeubles sont bâtis devrait être plus cher, car il se trouve déjà au centre de commerces, services et transports. L’écart se creuse lorsque les exigences des municipalités deviennent trop importantes, et lorsque les complications du Code de la construction multiplient les démarches.

À un tel point qu’aujourd’hui s’il faut compter 2584 €/m² à Nantes (source : MeilleursAgents), pour du neuf le budget grimpe à 3673 €/m² (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers), soit 42 % plus cher.

À Strasbourg un acheteur devra tabler sur 2492 €/m² de moyenne pour de l’ancien, et sur 3273 €/m² pour du neuf. Finalement Bordeaux ne s’en sort pas si mal, avec un budget de 3110 €/m² pour un appartement ancien, contre 3673 €/m² dans un programme VEFA (Vente en État de Futur Achèvement).

Le PTZ+ ne compense pas le prix des appartements neufs

Afin de relancer une construction en berne et de favoriser l’accession à la propriété pour les locataires, l’État a mis en place le PTZ+. Dans sa version 2016, le dispositif permet de financer jusqu’à 40 % du prix du bien convoité, gratuitement, sans payer d’intérêts. Une aide bienvenue pour les jeunes ménages, mais qui n’arrive pas à gommer la différence de prix entre un appartement neuf et ancien, comme nous l’observions déjà l’année dernière à la même époque.

Aujourd’hui les taux immobiliers ont encore baissé, la moyenne est à 1,71 % dans l’ancien et 1,84 % dans le neuf, pour une durée moyenne de 18 ans.

Un appartement neuf de 70 m² à Nantes coûte donc en moyenne 260 000 €. Une famille de 4 personnes pourra faire financer 40 % sans frais via un PTZ+, soit 104 000 €. Si elle emprunte les 156 000 € restants à 1,84 % sur 18 ans, elle aura payé son appartement neuf 284 000 €. En revanche si elle choisit une même surface ancienne à 180 000 €, qu’elle financera à 1,71 % sur 18 ans, au final elle l’aura payé 209 000 €.

 Appartement 70 m² BORDEAUX NANTES STRASBOURG LYON
COÛT ANCIEN  252 000 € 209 000 €  202 000 €  263 000 €
COÛT NEUF 281 000 € 284 000 €  256 000 € 298 000 €
DIFFÉRENCE +29 000 €  +75 000 € +54 000 € +35 000 €

Méthodologie : les prix des appartements anciens ont été puisés sur le baromètre de MeilleursAgents à la date de rédaction de l’article. Les prix des appartements neufs ont été sourcés sur le rapport de la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour 2015. Le coût se base sur un taux fixe amortissable à 1,71 % dans l’ancien, et 1,84 % dans le neuf. Pour la simplicité de l’exemple, on arrondit au millier inférieur, on ne tient pas compte des intérêts intercalaires de la construction, ni des frais d’achat, ni des frais d’emprunt.

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