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Prêt immobilier : l’apport personnel est moins important dans le neuf

Si l’apport personnel reste une condition sine qua non à l’obtention d’un prêt immobilier, les accédants qui achètent du neuf n’ont besoin que de 20,6 % en moyenne. Dans l’ancien, l’effort personnel qui leur est demandé monte à 22,1 %, cette différence s’expliquant sans doute par la tranche d’âge des acquéreurs. Les principaux clients des programmes immobiliers sont les moins de 35 ans, qui bénéficient généralement de peu de capitaux.

Plus de la moitié de la clientèle des promoteurs a moins de 35 ans

Les primo accédants sont de retour sur le marché de l’immobilier, et les banques sont bien obligées d’en tenir compte. Selon le rapport trimestriel de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, le taux d’apport personnel pour financer de l’ancien s’établit à 21,5 %, dont 22,1 % pour l’accession à la propriété.

En revanche les prêteurs ne demandent généralement que 19,8 % d’efforts personnels pour acheter dans un programme immobilier, mais montent toutefois à 20,6 % dans le cadre de l’accession.

Ce léger traitement de faveur s’explique par la forte proportion historique des moins de 35 ans, parmi les acheteurs d’immobilier neuf. En 2009 ils étaient responsables de 53,4 % des achats, pour évoluer tantôt à la baisse, tantôt la hausse, toutefois sans jamais descendre en dessous de 50 %. En 2014 ils représentaient 51,8 % de la clientèle des promoteurs.

La tranche d’âge des 35 à 45 ans ne représente que 29,9 % du marché du neuf, tandis que les 45 à 55 ans ne sont que 13,1 % à s’y intéresser. Les plus de 55 ans délaissent clairement les programmes neufs, 5,3 % d’entre eux seulement représentant la clientèle en 2014.

Le neuf reste plus cher que l’ancien, et pourtant…

Selon l’Observatoire, le coût moyen d’une accession à la propriété dans le neuf s’établit à 251 000 € au 4e trimestre 2014, contre 244 300 € pour l’ancien. Le montant moyen emprunté est de 199 400 € pour le neuf, et 190 400 € pour l’ancien.

Les taux sont d’ailleurs plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, avec respectivement 2,48 % et 2,43 %. Les accédants choisissant les programmes immobiliers sont donc obligés de les rembourser sur 237 mensualités, contre 225 pour ceux qui préfèrent l’ancien. En conséquence le coût global est plus élevé pour les premiers, avec 5,2 années de revenus contre 4,6 pour les autres.

Et pourtant si financer de l’immobilier neuf coûte plus cher que l’ancien, il n’est pas nécessaire d’avoir les plus hauts revenus. Le revenu moyen de l’accédant dans le neuf est de 54 200 €, contre 57 000 € dans l’ancien.

Préférence pour les prêts immobiliers longue durée

Si l’on se tourne vers l’immobilier ancien, les emprunteurs de moins de 35 ans restent majoritaires, avec 46,4 % des prêts souscrits. Ils sont de retour sur le marché grâce au niveau historiquement bas des taux actuels, leur permettant aujourd’hui d’emprunter majoritairement sur de longues durées.

En 2013 les remboursements sur 25 à 30 ans ne concernaient que 20,9 % des moins de 35 ans. Un an plus tard cette proportion monte à 23,6 %, la différence étant encore plus importante du côté des 35 à 45 ans. Alors que cette tranche d’âge comptait 30,7 % de contrats de prêts sur 20 à 25 ans en 2013, en 2014 ils sont 36,6 %.

Au final, l’observatoire note que « la durée moyenne des prêts accordés s’est allongée de 7 mois ».

En septembre 2012, les taux fixes sur 25 ans s’établissaient à 3,90 % (hors assurance) en moyenne, contre 2,83 % en décembre 2014. Cet écart a d’ailleurs poussé certains ménages à faire renégocier leur contrat, 17 % de la production des prêts immobiliers de l’année dernière représentait des renégociations.

Besoin d’encore moins d’apport personnel en 2015 ?

L’apport personnel reste un problème pour les primo accédants, certains n’étant pas en mesure de réunir les 20 % de capitaux nécessaires. C’est dans cette optique que le prêt à taux zéro version 2015 pourrait les aider, en leur permettant de financer jusqu’à 26 % du projet en zone A et B1. Pour un couple avec 3 enfants, le plafond de l’opération est de 255 000 € en zone A, soit au-dessus de la moyenne constatée par l’Observatoire sur l’immobilier neuf (251 000 € pour l’accession).

L’année 2015 pourrait donc voir plus de primo accédants devenir propriétaires à travers un programme immobilier, le PTZ+ étant considéré comme apport personnel par certaines banques.

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