Accueil Investissements immobiliers Loi Pinel

Faut-il attendre avant d’acheter de l’immobilier neuf ?

Ecoquartier
La loi Pinel est l'un des dispositifs qui soutiennent les ventes de logements neufs.

Le marché du logement neuf a peut-être atteint son pic. Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) montrent un recul des ventes et des prix au 2e trimestre. Or si le prêt à taux zéro et le dispositif de défiscalisation Pinel sont passés au rabot, le m² pourrait s’ajuster dans certaines zones.

Moins de logements neufs vendus pour habiter

Au 2e trimestre les ventes de logements neufs ont reculé de -4,2 %, par rapport au 2e trimestre 2016. Si les chiffres restent en progression d’un trimestre à l’autre, et surtout d’un semestre à l’autre, le marché pourrait être en train de vivre une phase d’apaisement. Car les prix du m² sont élevés, alors que le coût du crédit ne cesse de s’alourdir.

Le mois dernier les banques ont rehaussé leur taux sur toutes les durées et pour tous les profils, abaissant ainsi le pouvoir d’achat des ménages. En conséquence on observe un fort recul des ventes destinées à l’occupation.

Alors qu’au 1er trimestre 49 % des logements neufs étaient vendus à des accédants, cette proportion descend à 46 %. Sur le marché de la résidence principale, les carnets de commandes des promoteurs ont donc reculé de –1,6 % en 1 semestre.

Désormais la clientèle des investisseurs représente 54 % des ventes de logements neufs. Le loyer qu’ils demanderont à leur locataire viendra compenser le montant des mensualités, et donc indirectement les prix du m². Pour autant l’avenir des promoteurs n’est pas tout rose. Car même le marché de l’investissement immobilier locatif affiche des ventes en recul de -2,2 % au 2e trimestre.

Les prix de l’immobilier neuf vont-ils s’ajuster ?

Le constat est là : au 2e trimestre les chiffres de la FPI montrent que le prix du m² neuf recule de -0,8 % en 6 mois sur toute la province. En Île-de-France le recul est encore plus marqué : -2,6 % entre le 1er le 2e trimestre.

Il est possible que la hausse du coût du crédit ait fini par rendre certains projets d’accession et d’investissement locatif trop chers. Jusqu’à présent le prêt à taux zéro soulageait les accédants à la propriété, en finançant 40 % sans intérêts bancaires. Il y avait également le dispositif de défiscalisation Pinel, qui amortissait le coût des logements neufs grâce à ses remises d’impôts.

Seulement voilà, le déficit public est au-dessus des 3 % et il va falloir faire des efforts. Dans une interview accordée au quotidien Le Figaro mercredi, le ministre de la cohésion des territoires lâche une mini bombe. Si le PTZ plus et la loi Pinel ne seront pas suspendus, ils seront recentrés.

Les mesures seront présentées le 13 septembre prochain, et d’ores et déjà on parle d’une application uniquement sur les zones tendues. En clair, il se pourrait que le prêt à taux zéro et la remise d’impôt Pinel ne soient disponibles que sur des programmes immobiliers dans certaines zones. Si effectivement ce réajustement entre en application, il est logique de prévoir une mutation des prix du m².

Plus cher en zone tendue, moins cher en dehors

Aujourd’hui certains promoteurs retiennent leur souffle : quelles seront les zones éligibles au PTZ plus et au Pinel ? Et surtout, à partir de quand s’appliquera le réajustement ? Il est logique de prévoir une baisse des prix de l’immobilier neuf, sur les programmes situés en dehors des zones concernées par le prêt à taux zéro et la loi Pinel. Le manque d’intérêt des accédants et des investisseurs devrait obliger les promoteurs à pratiquer des promotions. Cuisine équipée offerte, décoration, ameublement, voire même remise sur le prix de vente.

À l’inverse les programmes se trouvant en zone éligible vont faire des envieux. Il est clair qu’il y aura davantage de demande pour moins d’offre. D’autant plus que les chiffres de la fédération des promoteurs montrent un recul des mises en chantiers. Au 2e trimestre on comptait 36 782 logements collectifs, ce qui est 2 % de moins qu’à la même période en 2016.

Posez vos questions, commentez

commentaires