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Les banques ne veulent plus de crédit immobilier transférable

mise à jour: 1 mai 2019
Déménager
Ce qui est bon pour les emprunteurs n'est pas toujours bien vu par les banques.

Lorsqu’un couple de propriétaires accédants vend son logement pour en acheter un plus grand, il solde son crédit actuel pour en souscrire un autre. Il existe pourtant une solution moins coûteuse sous la forme du prêt immobilier transférable. Toutefois d’après un réseau national de courtiers, seule une poignée de banques le propose encore.

Quand un propriétaires accédant vend pour acheter plus grand

Prenons l’exemple d’un couple qui souscrit un prêt immobilier de 250 000 € cette année. S’ils choisissent un remboursement sur 20 ans, ils pourraient bénéficier d’un taux de 1,60 %. Puis les années passent, la famille s’agrandit et son patrimoine financier lui permet d’envisager un plus grand logement.

Les primo accédants déménagent en moyenne au bout de 7 ans, admettons que ce soit le cas de notre couple.

À ce moment ils vont solder leur prêt immobilier actuel, pour en souscrire un autre. Cette opération leur coûtera près de 1350 € de pénalités de remboursement anticipé, à moins qu’ils n’en aient négocié la levée auparavant. Puis ils devront payer une caution sur la totalité de leur nouveau crédit. Ils devront également changer d’assurance emprunteur, peut-être pour plus cher car ils ont pris de l’âge entre-temps.

Mais surtout, dans 7 ans il y a des chances pour que les taux immobiliers soient plus élevés qu’aujourd’hui. Les conditions auxquelles les ménages deviennent propriétaires sont au plus bas depuis des décennies. En clair, notre couple subira de nombreux frais lorsqu’il voudra emménager dans un logement plus grand.

L’avantage du prêt immobilier transférable

Lorsqu’un prêt immobilier est transférable, le capital restant dû peut servir à financer un autre bien immobilier. En conséquence, une opération d’achat revente coûtera beaucoup moins cher. Dans cette configuration la banque transfère le contrat sur le nouveau bien immobilier, et prête le reliquat.

D’après une étude du courtier VousFinancer.com, le gain pourrait être de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le réseau prend l’exemple d’un ménage ayant emprunté 200 000 € à 1,5 % sur 20 ans. Puis au bout de 7 ans les taux grimpent à 4 %, et les parents empruntent 300 000 € pour acheter plus grand. À partir de là, 2 scénarios sont envisageables.

Sans transfert de prêt, le ménage clôt son crédit actuel et en souscrit un autre à 300 000 €. L’opération se solde par des mensualités de 1905,44 €, pour un coût total du crédit de 157 300 €.

Avec transfert de prêt, ils obtiennent la configuration suivante :

  • 136 000 € sur les 13 ans restant à 1,5 %,
  • 164 000 € supplémentaires sur 20 ans à 4 %,
  • nouvelle assurance emprunteur uniquement sur le prêt complémentaire.

L’opération débouche sur des mensualités de 1765,15 € pour un coût total du crédit de 123 637 €.

Conclusion : la faculté de transfert pourrait leur faire économiser plus de 30 000 €.

Les banques ne veulent plus de crédit immobilier transférable

D’après le courtier VousFinancer.com, « seules 2 banque nationales, quelques banques en ligne et certaines banques régionales proposent encore la transférabilité de leur prêt ».

Car si cette formule peut faire gagner de l’argent à l’emprunteur, elle peut en faire perdre au prêteur. Or une banque a horreur de perdre de l’argent. Dans la pratique lorsqu’elle prête sur 20 ans à un ménage, elle-même n’emprunte pas sur 20 ans mais sur une plus courte durée. Ainsi elle devient perdante lorsque les taux augmentent.

Les ménages intéressés doivent donc s’assurer que le contrat du crédit immobilier qu’ils souscrivent inclus une clause de transférabilité. Cependant il convient de considérer 2 facteurs.

En premier lieu, une faculté de transfert inclus un risque pour la banque, et ce risque sera supporté par l’emprunteur. En clair : le taux d’un prêt immobilier transférable sera plus élevé.

En second lieu si l’on sait que le coût de l’argent est susceptible d’enfler au cours des prochaines années, personne n’en est certain. D’ailleurs l’agence de notation Moody’s pense même que les conditions de crédit vont s’améliorer en 2018.

Toutefois eu égard à la bataille concurrentielle que se livrent les banques, les accédants à la propriété pourraient être en position d’ajouter des clauses à leur contrat.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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