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5 conseils pour trouver le bon placement immobilier

Rentabilité locative et plus-value sont les moteurs d’un bon placement immobilier. Ils dépendent des mouvements démographiques, du parc de logements disponibles, de l’activité économique, des prix du m² et de l’endettement de la commune convoitée. Accédants à la propriété et investisseurs disposent de chiffres officiels et publics pour les aider dans leur prise de décision, voici où les trouver.

1- Un bon placement immobilier dans un solde migratoire positif

Lorsque la population d’une zone urbaine grandit, des besoins en logements se font sentir et les prix de l’immobilier ont des chances de monter. Mais surtout, en choisissant une ville qui se peuple davantage d’année en année, l’investisseur se donne plus de chances de louer.

Pour déterminer les variations démographiques d’une ville et de son aire urbaine, il suffit de consulter les chiffres clés de l’INSEE. Choisissez le moteur de recherche « statistique sur une commune, une communauté de communes, une zone d’emploi, un département… », entrez le nom de la ville dans le moteur de recherche, et envoyez.

Par exemple, admettons qu’un ménage se demande si cela vaut la peine de placer son argent dans l’immobilier sur Vannes (Bretagne, Morbihan 56).

En consultant les données sur l’aire urbaine, il s’aperçoit que la population croît en moyenne de +1,1 % de 2007 à 2012. Cette croissance est tant due à un solde naturel de +0,4 % (différence entre les naissances et les décès), qu’à un solde des entrées et sorties de +0,7 %.

En revanche lorsqu’il consulte les chiffres de la commune de Vannes elle-même, il s’aperçoit que la population se vide au rythme de -0,1 % par an, de 2007 à 2012. Et cela est notamment dû à un solde négatif des entrées et des sorties. Investisseurs et accédants à la propriété peuvent en déduire qu’il vaut mieux acheter de l’immobilier en proche périphérie, plutôt qu’un intra-muros.

2- Comparer le nombre d’habitants aux logements existants

Le bon vieux principe de l’offre et la demande veut que lorsque le nombre de produits à vendre dépasse le nombre d’acheteurs potentiels, les prix baissent et vice versa. On serait tenté d’en déduire qu’au vu du déficit de logements que présente le parc immobilier français, les prix ne peuvent que monter.

Et pourtant lorsque l’on regarde au niveau géographique local, on s’aperçoit que le déséquilibre est beaucoup plus flagrant dans certaines communes.

Pour s’en rendre compte, il suffit de reprendre le même outil de données publiques présent sur le site de l’INSEE.

On s’aperçoit ainsi que la commune de Grenoble comporte 82 211 résidence principale, pour 82 208 ménages. Pour qu’un placement immobilier prenne de la valeur, il faudrait que le solde démographique soit positif. C’est le cas dans la commune (+0,2 %), mais uniquement grâce à un solde naturel de +0,8 %. Le solde des entrées et des sorties étant négatif à -0,6 %.

Quitte à acheter un appartement dans une grande ville, pourquoi ne pas préférer Toulouse, qui présente un solde démographique positif de +0,6 %, pour un solde des entrées et sorties déficitaire de seulement -0,2 %.

3- Choisir une ville où les prix de l’immobilier ne sont pas surévalués

Internet propose plusieurs outils d’évaluation des prix de l’immobilier. De grands réseaux d’agences rendent leur données publiques au cours de communiqués de presse mensuels, mais les chiffres les plus fiables sont sans aucun doute ceux des notaires. Les montants médians des transactions sont disponibles par commune, mais datent d’au moins 3 mois.

Dans un monde idéal on achèterait un appartement ou une maison lorsque l’immobilier est à son juste prix. Dans la réalité il est impossible de déterminer ce plancher, raison pour laquelle nombre d’acheteurs attendent que les prix baissent avant de se lancer.

Selon la note de conjoncture des notaires, l’immobilier ancien a globalement perdus 2 % sur l’ensemble de la France au 2e trimestre 2015, et aux dires de certains spécialistes les prix pourraient continuer de chuter pendant encore 1 an. Mais attention à ne pas tomber dans le piège de la généralité, car dans certaines villes la cote est en train de remonter.

Ainsi la chambre des notaires d’Île-de-France constate que le m² perd -4 % à Asnières-sur-Seine (94) au premier trimestre 2015, mais gagne + 1,9 % dans la commune voisine de Saint-Denis (93).

4- Étudier l’activité économique et le taux de chômage

Les mouvements de population et la cote de l’immobilier sont des éléments fondamentaux, mais qui s’écrouleront bien vite si l’activité économique n’est pas au rendez-vous. L’accédant à la propriété a intérêt à s’installer dans un bassin d’emploi pérenne, et l’investisseur a mieux fait de placer son argent là où les locataires pourront gagner leur vie.

L’un des meilleurs outils pour connaître les chiffres de l’emploi et l’activité économique sur une zone géographique, est le portail Dirrecte (Direction Régionale des Entreprises, de la Concurrence, de la Consommation, du Travail et de l’Emploi). Par exemple, en tapant le mot « chômage » dans le moteur de recherche situé en haut à droite, et en sélectionnant l’Alsace, on y apprend que le taux de chômage le moins important de la région se trouve sur la zone de Colmar (8,2 %), et est d’ailleurs en dessous de la moyenne nationale (10 %).

5- Déterminer la situation financière de la ville

Pour réaliser un bon placement dans l’immobilier, il faut choisir une ville qui se développe. Or pour se développer il faut de l’argent, et c’est précisément ce qui fait défaut à de nombreuses communes françaises. Des maires trop crédules ou trop pressés de satisfaire leurs administrés ont signé des contrats de prêts à taux variable, indexés sur des mécanismes aussi labyrinthiques qu’avantageux pour le prêteur.

Résultat : les finances sont dans le rouge et les propriétaires doivent mettre la main à la poche à travers une TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) toujours plus lourde. Le meilleur site officiel pour déterminer l’endettement des villes par habitant, est le portail des collectivités locales.

Et voici la marche à suivre :

  1. Rentrez le département dans le moteur de recherche sur la partie droite, puis cliquez sur OK.
  2. Sur la page qui apparaît, sélectionnez la première lettre de la commune convoitée.
  3. Un tableau s’affiche alors, indiquant des données comptables dont les mauvaises langues diront qu’elles sont là pour décourager les investigateurs.
  4. Décalez le curseur de votre souris en haut à droite de ce tableau, et cliquez sur la mention fiche détaillée.
  5. Vous arrivez alors sur une page contenant 2 tableaux. Descendez donc jusqu’à la fin du 1er tableau, vous tomberez sur l’intitulé Encours total de la dette au 31/12/N. Mettez le curseur de votre souris sur cette mention.
  6. Déplacez le curseur de votre souris vers la première colonne à gauche, elle indique le montant de la dette de la commune.
  7. Déplacez le curseur de votre souris vers la colonne suivante de droite, celle du milieu, elle indique le montant de la dette par habitant.

Par exemple, on apprend ainsi que les 526,8 millions d’euros que doit encore la ville de Nice (06) à ses créanciers, représentent 1518 € par habitant. C’est plutôt un bon résultat comparé à la dette de Cannes (06), qui se monte à 3440 € par habitant.

Et l’on termine par la championne toutes catégories, la ville de Levallois-Perret des célèbres époux Balkany, qui cumule une dette de 9188 €/habitant, qu’il faudra bien rembourser un jour.

Pour aller plus loin :

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