Accueil Immobilier Appartement neuf à Bordeaux : les prix vont-ils baisser ?

Appartement neuf à Bordeaux : les prix vont-ils baisser ?

Tramway dans le centre-ville de Bordeaux
Quand le moindre bout de terrain disponible est l'objet de convoitises, les prix de l'immobilier s'envolent.

Avec des prix du m² parmi les plus chers de France à leur catalogue, les promoteurs immobiliers bordelais sont forcés de réagir. Par la voix de leur président ils annoncent ainsi abaisser le prix du foncier de -40 %. Une décision saluée par beaucoup d’acteurs mais pas par tous, et qui si elle se matérialise pourrait faire chuter les prix des appartements neufs sur Bordeaux Métropole.

Quand les prix du foncier s’envolent

La fédération des promoteurs immobiliers d’Aquitaine Poitou-Charentes, s’est vu fixer pour objectif la construction de 50 000 logements en 20 ans. Mais pour l’instant le projet est au ralenti, avec un recul de -4 % des réservations au détail en 2017 (Chiffres : FPI – Fédération des Promoteurs Immobiliers). Pire encore : les ventes en bloc aux bailleurs chutent de -33 %.

Mais la situation ne risque pas de s’arranger, car l’offre commerciale a fondu de -14 % sur la même période, désormais cantonnée à 3468 logements disponibles à la fin 2017.

C’est que les ménages capables d’acheter un appartement neuf à Bordeaux se font de plus en plus rare. Sous l’effet de terrains constructibles valant presque autant que s’ils étaient gorgés de pétrole, les promoteurs vendaient à 3899 €/m² de moyenne au 4e trimestre 2017.

Mais le problème ne vient pas directement du prix du foncier. Cité par latribune.fr, le vice-président de la communauté urbaine de Bordeaux, Jacques Mangon, pointe du doigt la forte marge appliquée par les promoteurs sur les terrains qu’ils achètent.

C’est dans ce contexte qu’Alain Ferrasse, président de la fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes, a jeté un pavé dans la mare.

Abaisser le prix du foncier à Bordeaux de -40 %

C’est une décision plutôt inhabituelle, d’autant plus qu’Alain Ferrasse reconnaît qu’il l’a prise « en solitaire ». Peu importe, le président des promoteurs régionaux entend faire baisser le prix du foncier de 1000 €/m² à 600 €/m². Un objectif qui ne pourra concerner que les futurs programmes, et qui devrait rencontrer beaucoup de résistance.

Ce sera toutefois le prix à payer pour ne pas faire naître une révolution parmi les élus locaux. Le maire de Bordeaux, Alain Juppé, avait lui-même mis en garde sur le fait que « la surenchère sur le prix du foncier risque de casser la mécanique de l’attractivité de Bordeaux ».

L’exemple bordelais est d’ailleurs à l’inverse de celui de Rennes. Dans la capitale bretonne la ligne LGV et a certes fait grimper les prix de l’immobilier, mais dans un cadre raisonnable. En cause : un quota de construction de logements sociaux imposé par la municipalité.

De leur côté, les élus bordelais se sont donné pour objectif de proposer des appartements neufs pour 3000 €/m². Les constructions devraient notamment se réaliser à Bruges sur des parcelles définies.

Combien coûte un appartement neuf à Bordeaux ?

D’après la FPI il faudrait mettre sur la table 3994 €/m² pour s’offrir un appartement neuf sur Bordeaux Métropole. Les prix auraient ainsi grimpé de +6,7 % au 4e trimestre 2017, par rapport à la même période en 2016.

Mais sans surprise les prix varient grandement d’une commune à une autre.

Les notaires constatent qu’il vaudrait mieux être prêt à dépenser 4220 €/m² de médiane pour un appartement neuf à Bordeaux intra-muros. À ce tarif il pourrait être plus rentable pour les investisseurs d‘acheter un studio à Lyon pour le louer à des étudiants.

Pour ceux qui s’installent sur la commune voisine de Talence, l’addition pourrait même monter à 4350 €/m², avec des pointes à 4590 €/m² sur le haut de gamme.

Pour trouver moins cher les candidats acheteurs devront se diriger sur Cenon (3770 €/m²), sachant qu’ailleurs le budget dépassera 3800 €/m². C’est notamment le cas à Mérignac (3880 €/m²) ou Pessac (4070 €/m²).

À titre de comparaison, les notaires constatent que le prix des appartements anciens se limite à 3010 €/m² de médiane sur Bordeaux Métropole. Un chiffre toutefois en progression de +7,4 % sur 1 an.

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