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Comment déterminer le rendement d’un investissement locatif à Paris

Grâce à l’encadrement des loyers, il est désormais plus facile de calculer la rentabilité d’un investissement locatif à Paris. Il suffit de rechercher les prix de l’immobilier par quartier, puis de mettre en avant la date de construction des immeubles convoités, et enfin d’en déduire le loyer moyen et maximum applicable. Le candidat investisseur peut ainsi déterminer le meilleur quartier où concentrer ses recherches, sans autres outils qu’une connexion Internet et une calculette.

1- Consulter la carte des prix de l’immobilier parisien

Les cartes des prix du m² fleurissent sur Internet, chaque réseau d’agents immobiliers établissant la sienne, basée sur ses propres ventes. Toutefois la plus précise est sans conteste celle des notaires, qui s’appuie sur le montant des transactions signées. Les chiffres sont donc généralement en retard de 2 mois, mais ils donnent une idée précise de l’état du marché. Dernière information : il s’agit de médianes et non pas de moyennes.

Il suffit d’ouvrir la carte des prix de l’immobilier des notaires de Paris, puis de passer le curseur de sa souris sur la zone convoitée. En cliquant sur l’arrondissement, on ouvre le détail des quartiers, avec le prix actuel constaté.

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Source : Notaires Paris Ile de France

Par exemple, aujourd’hui on voit que le prix médian d’un appartement dans le quartier Sainte-Marguerite du 11e arrondissement, se situe à 7810 €/m². Il s’agit d’une baisse de -4,9 % sur 1 an, avec toutefois une évolution positive sur 5 ans.

2- Déterminer l’âge d’un immeuble parisien

L’investisseur immobilier doit respecter le plafond de loyer mis en place par la mairie de Paris. Le calcul a été effectué en fonction des chiffre glanés par l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), et représente donc le prix auquel les logements parisiens sont effectivement loués, en ce moment même.

Toutefois ce plafonnement est divisé en 4 catégories, en fonction de l’âge du bâtiment. Ainsi pour savoir à quel prix il peut louer l’appartement qu’il achète, l’investisseur doit d’abord consulter la carte de l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme), reproduite ci-dessous.

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Source : APUR

Le bleu, le vert et le mauve représentent tout ce qui a été construit avant 1946. Comme on le voit les constructions plus récentes dans Paris sont rares. Comme de logique, le centre est le plus ancien, bien que l’on tombe toutefois sur des immeubles récents ça et là.

Par exemple, on voit que dans le 4e arrondissement, des immeubles construits avant 1800 côtoient des édifices érigés entre 1976 et 1981.

3- Consulter la carte des loyers de référence à Paris

Pour déterminer le montant du loyer qu’un investisseur peut demander à son locataire, il suffit de consulter la carte officielle des loyers dans Paris.

  1. Choisir le nombre de pièces.
  2. Choisir l’époque de construction.
  3. Déterminer s’il s’agit d’une location meublée ou non.
  4. Valider, puis promener le curseur de sa souris sur les 80 quartiers de Paris. Une fenêtre s’affiche en haut à gauche, montrant le loyer de référence (celui auquel il est conseillé de louer), ainsi que le loyer de référence majoré (celui à ne pas dépasser).

Rappelons que le conseil constitutionnel a imposé qu’il soit permis à l’investisseur de louer à 20 % au-dessus du loyer moyen.

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Source : referidf.com

Par exemple, à ce jour un studio du quartier Odéon construit avant 1946, se loue couramment à 30,3 €/m². L’investisseur pourra le louer jusqu’à 36,4 €/m², s’il trouve preneur à ce prix. Cela sera notamment le cas si le bien immobilier revêt un caractère spécial, comme par exemple une vue imprenable.

Les loyers de référence sont déterminés en fonction des observations de  l’OLAP, et décrétés par le préfet. Cette mesure emblématique de la loi ALUR devait initialement s’adresser à l’ensemble des villes françaises. Le dispositif fut voté à la fin février 2015, pour être finalement remis en question par le nouveau 1er ministre M. Manuel Valls. Ce dernier décida de conserver l’encadrement des loyers à Paris à titre expérimental, les maires désirant faire appliquer la mesure dans leur ville pourraient en faire la demande, ce fut le cas de Mme Martine Aubry à Lille.

4- Calculer la rentabilité brute de l’investissement locatif

Une fois les 3 étapes ci-dessus réalisées, il ne reste que plus qu’à effectuer quelques tours de calculette.

Prenons l’exemple d’un investisseur recherchant un appartement 2 pièces de 40 m² à vendre dans le 13e arrondissement, dans le quartier Maison-Blanche. En consultant la carte des notaires, on voit que le prix médian est de 7470 €/m², pour un budget de 298 800 €. Admettons que la consultation de la carte de l’âge des immeubles parisiens, détermine celui de l’immeuble convoité à la période 1940–1967. En consultant la carte des loyers de référence, on voit qu’un T2 de cet âge et dans ce secteur, se loue 20,8 €/m², pour un maximum de 25 €/m².

Le calcul est le suivant : (loyer de référence × surface × 12 mois) / prix d’achat = rendement locatif. Dans notre exemple, cela donne : (25 €/m² × 40 m² × 12 mois) / 298 800 € = 0,04. Si l’investisseur souhaite louer au prix du marché, son rendement locatif annuel brut avant impôt sera de 4 %.

Mais attention, car il s’agit également de prendre en compte les charges de copropriété, ainsi que l’apport personnel pour véritablement déterminer si le retour sur investissement est plus intéressant qu’un simple placement bancaire.

En second exemple, prenons cet investisseur qui dispose d’un budget de 300 000 €. Il cherche du côté du 10e arrondissement, dans le quartier de Saint Vincent de Paul où il trouve des prix de 7370 €/m². En comptant des frais de notaire de 8 % dans l’immobilier ancien, il peut ainsi viser un appartement d’une valeur de 276 000 €, pour 37 m².

Il consulte alors la carte de l’âge des immeubles, et voit que ce secteur comporte surtout des constructions anciennes. En consultant le site des loyers de référence, il voit qu’il pourrait obtenir 28,7 €/m² pour un studio datant d’avant 1946, et 23,8 €/m² pour un T2 de la même époque. Il en déduit que pour son budget, il a intérêt à choisir un studio s’il veut obtenir un meilleur rendement locatif.

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