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Quand le calcul de la surface Carrez tourne mal

Les mésaventures d'une acheteuse flouée de 27 m²

Avant le 2 juin, on pensait l’acheteur immobilier bien protégé contre les abus et erreurs. Mais ça c’était avant, depuis un arrêt rendu par la Cour de cassation, on sait qu’une accumulation de mauvaises procédures peut tourner au désavantage du propriétaire. Voici l’exemple d’un calcul de la surface Carrez, entaché d’erreurs professionnelles du début à la fin.

Un appartement de 104 m² vendu pour 131 m²

L’affaire remonte en 2009, lorsqu’un agent du réseau Daniel Feau fait visiter un appartement à une acheteuse potentielle, nommée « Mme Y » au sein de l’arrêt de la Cour de cassation. La superficie du logement convoité avait été mesurée à 131,07 m² par la société Allo Diagnostic.

La vente se conclu le 13 octobre 2009, puis au fur et à mesure que les semaines passent, Mme Y trouve bien petite cette soi-disant surface de 130 m². Elle fait alors appel à un géomètre expert, qui lui annonce qu’il n’y a en fait que 105,10 m².

La propriétaire assigne donc les vendeurs en justice le 29 juin 2010, qui eux-mêmes rejettent la faute sur le diagnostiqueur et le réseau immobilier. Le tribunal fait alors intervenir un expert, qui conclut à 104,7 m², le 11 octobre 2011.

À ce stade on serait soulagé de savoir que l’acheteuse va se faire rembourser son trop-payé. Et bien non.

Calcul de la surface Carrez : le délai de forclusion

Dans cette triste affaire, le diagnostiqueur, l’agent immobilier et le juge ont agi de manière plutôt légère. En premier lieu, Allo Diagnostic se trompe de 27 m², soit la surface d’un studio. Puis l’agent expérimenté ne s’aperçoit pas un seul instant que cet appartement qu’il fait visiter plusieurs fois, a l’air beaucoup plus petit que sur le papier.

Mais surtout, le juge des référés ne fait remettre le rapport d’un expert que 1 an et demi après le dépôt de plainte de Mme Y. Or si le calcul de la surface Carrez autorise l’acheteur à engager une action en diminution du prix lorsqu’il manque quelques mètres carrés, il ne bénéficie que d’un délai d’1 an.

Et encore, il s’agit d’un délai de forclusion et non d’un délai de prescription. Si le second est suspendu durant l’expertise, le premier ne l’est pas.

Ainsi la signature de l’acte de vente ayant eu lieu le 13 octobre 2009, et l’action de Mme Y au plus tard le 29 juin 2010, le juge des référés aurait dû faire obtenir l’expertise avant le 13 octobre 2010. Une bizarrerie de la loi, qui n’est pas sans rappeler la curieuse obligation du maître d’ouvrage de vérifier la présence d’une assurance constructeur.

Pas d’indemnisation pour l’acheteuse

Impossible donc d’obtenir un remboursement de la part des vendeurs, car le délai de forclusion est dépassé. Impossible également de se tourner vers Allo Diagnostic ou vers l’agent immobilier, car ni eux ni le notaire ne sont tenus de vérifier le calcul de la surface Carrez des biens immobiliers qu’il proposent.

L’histoire d’un appartement payé 25 % au-delà de son prix se termine en queue de poisson, et laisse très certainement du travail pour le législateur. Dans l’idéal, le simple fait de déposer une action en référé devrait suffire à suspendre un délai de prescription. Le consommateur disposerait ainsi du temps nécessaire pour faire valoir ses droits.

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