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Comment emprunter pour donner aux enfants sans droits de succession

Si le projet de loi des finances de 2015 est voté, un nouveau dispositif de donation parents enfants sera disponible, sans droits de succession. Car le projet prévoit un abattement exceptionnel de 100 000 €, sur les dons de logements neufs effectués en ligne directe. Des parents et grands-parents pourront donc emprunter afin d’acheter un appartement neuf, qu’ils donneront immédiatement aux enfants et petits-enfants. Ces derniers pourront alors choisir de le louer ou de l’habiter.

Donation parents enfants, mode d’emploi

Achat d’un logement neuf

Les parents achetent une maison ou un appartement, au sein d’un programme immobilier dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Il s’agit donc d’un logement en état de futur achèvement, finançable par un prêt construction.

S’il est possible d’obtenir un crédit immobilier locatif sans apport, dans une configuration d’achat à but patrimonial les parents devront bénéficier d’un apport personnel. Cet apport devra généralement couvrir la totalité des frais d’achat.

Donation aux enfants

Dans les 3 ans suivant l’obtention du permis de construire, les parents effectuent un acte de donation à leurs enfants, devant notaire. Attention, l’acte authentique doit être signé au plus tard le 31 décembre 2016.

Toutefois, la passation se fera sans transfert de charges, de manière à ce que les parents soient toujours responsables du remboursement du prêt immobilier. De leur côté les enfants sont libres d’habiter le logement, ou de le louer.

Au fur et a mesure des mensualités, les parents remboursent à chaque fois un peu plus de capital, transmettant ainsi un patrimoine à leurs enfants au fil des années. La différence avec un investissement classique, est que les enfants profitent de ce patrimoine immédiatement.

Montant des droits de succession

Le dispositif octroie 100 000 € d’abattement supplémentaire au donataire (celui qui reçoit), pour chaque donateur en ligne directe (celui qui donne). Si les donations en ligne directe se font à l’intérieur de cet abattement, les donataires ne paieront pas de droits de succession.

2 parents peuvent ainsi faire don d’un appartement neuf d’une valeur de 200 000 € à un enfant. Ils peuvent également donner 1 studio de 100 000 € à chacun de leurs 2 enfants.

Même chose pour les grands parents, frères et sœurs et autres donateurs

L’abattement exceptionnel de 100 000 € s’applique en ligne directe. Des grands-parents peuvent donc effectuer une donation aux petits-enfants par le même bias. Les frères et sœurs peuvent suivre le même dispositif, en ne bénéficiant toutefois que d’un abattement de 45 000 €. Enfin, la transmission est également possible entre personnes n’ayant aucun lien de parenté, pour une exonération de taxe jusqu’à 35 000 €.

Exemple de donation d’un appartement neuf de parents à leurs enfants

L’exemple ci-dessous est fortement simplifié, afin de faciliter la compréhension. Dans la pratique, le montage du dossier de financement sera complexe car les banques souhaiteront des garanties. Toutefois si le profil des parents le permet, ils pourront obtenir un prêt immobilier classique, avec des taux intéressants.

M. et Mme Henri disposent d’un capital de 25 000 €. Ils souhaitent profiter de la mesure exceptionnelle, afin de transmettre à leurs enfants. Ils achètent donc un appartement neuf d’une valeur de 100 000 €, dont la livraison interviendra au premier trimestre 2016.

Ils utilisent leurs 25 000 € d’apport, et empruntent les 80 000 € restants pendant 10 ans (cet exemple tient compte des frais d’achat immobilier), au taux actuel de 2,3 %, avec assurance emprunteur à 0,3 %. En consultant notre calculateur de mensualité, on se rend compte que leurs échéances seront de 767 €, pour un coût de crédit de 12 030 €.

Dès la remise des clés, ils se rendent chez le notaire pour signer l’acte authentique.

Au final, ils auront dépensé environ 17 000 € (coût de crédit et frais d’achat inclus) pour en transmettre 100 000 €. Si l’on ajoute à cela le prix de l’acte authentique, on obtient à peu près le montant des taxes qu’auraient pu payer les enfants, hors dispositif. Cependant ce procédé leur évite d’entamer leur abattement habituel de 15 ans, et ouvre la porte à d’autres donations exonérées.

Abattement classique

Par ailleurs, chacun des parents peut toujours faire don de 100 000 € à chacun de leurs enfants, sans que ces derniers ne soient imposés. Toutefois il s’agit d’un abattement constant, calculé sur une durée de 15 ans. Au final, au cours de la durée du dispositif exceptionnel, les parents ont ainsi la possibilité de transmettre un important patrimoine à leurs enfants, tout en évitant la fiscalité.

Même chose pour les terrains à bâtir

Le même dispositif d’abattements exceptionnel s’applique sur les terrains à bâtir. Toutefois l’acte de donation devra être effectué avant la fin 2015, et le donataire devra s’engager à construire dans un certain délai, restant encore à préciser.

Loger les enfants pendant leurs études

Ce scénario est particulièrement intéressant lorsque des parents doivent loger les enfants au cours de leurs études. S’ils devaient louer un appartement, le montant du loyer serait perdu. S’ils choisissent cette stratégie patrimoniale, les enfants disposent d’un logement à la fin de leurs cycle d’enseignement supérieur, et l’effort financier des parents n’est pas perdu.

Bien entendu ce dispositif est encore plus intéressant, lorsque les parents disposent d’un patrimoine suffisamment pour effectuer la donation à leurs enfants, sans avoir recours à un prêt bancaire.

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