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Comment investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier locatif reste un bon placement pour se constituer un complément de revenus ainsi qu’un patrimoine. L’opération peut se faire en profitant d’un dispositif de défiscalisation ou en se créant un déficit foncier, voire les deux. Il est possible d’investir dans de l’immobilier meublé ou non-meublé, neuf ou ancien. Voici un tour d’horizon des solutions qui s’offrent à vous.

Les solutions pour investir dans la pierre

Sans dispositif de défiscalisation

La formule la plus simple consiste à souscrire un prêt immobilier pour investissement locatif et de choisir d’être imposé au réel simplifié pendant les trois premières années, puis de passer au régime du micro foncier. On s’assurera également de souscrire une assurance contre les loyers impayés afin de se couvrir des mauvaises surprises.

Le déficit foncier avec travaux

Une version plus intéressante consiste à acheter une habitation ancienne nécessitant des travaux de rénovation :

  • Propres à mettre le logement aux normes de décence.
    OU
  • Permettant des économies d’énergie.

Si ces travaux sont donc éligibles, vous pourrez déduire le montant intégral de vos revenus locatifs, et vous créer ainsi un déficit foncier.

Avec dispositif de défiscalisation

Il existe plus intéressant fiscalement cependant, il s’agit des solutions de défiscalisation apportées par les investissements dans des logements à caractère social, notamment à travers le dispositif Duflot en France métropolitaine ou dans les territoires d’outre-mer.

Mise à jour novembre 2017 : la loi Duflot a été remplacée en 2014 par la loi Pinel, les remises d’impôts sont maintenues jusqu’en 2022.

En location meublée

Pour qui ne souhaite pas se compliquer l’existence avec la gestion des loyers, il existe la solution d’acheter des logements destinés à la location meublée, puis d’en confier l’exploitation à une société tiers afin de bénéficier de la très intéressante fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore mieux, du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Comment investir dans l’immobilier sans défiscalisation

À l’aide d’un prêt spécialement conçu pour financer un investissement locatif mais également souvent avec le support d’un apport personnel, il vous suffit d’acheter un appartement et de le mettre en location, soit en passant par une agence immobilière, mais c’est plus cher, soit en utilisant les nombreux services Internet entre particuliers.

Vous téléchargerez des modèles de bail de location, vous percevrez un dépôt de garantie afin de vous couvrir non pas contre les loyers impayés mais contre les dégradations, puis vous encaissez lesdits loyers de façon mensuelle.

Ces rentrées d’argent viendront compenser les mensualités du prêt immobilier locatif que vous avez souscrit, il est donc important de choisir également une assurance contre les loyers impayés en cas de défaut de paiement de votre locataire.

Comment investir dans l’immobilier avec travaux

Il suffit de trouver un logement ancien et de conduire des rénovations visant à isoler la toiture, à changer les portes et fenêtres, pour obtenir une amélioration significative de la performance énergétique.

Important : il vous est grandement recommandé de vous rapprocher de votre centre local des impôts afin d’obtenir la liste des travaux en question, qui peuvent varier en fonction de chaque département. En tout état de cause, vous ne devrez effectuer les rénovations par vous-même à moins que vous ne soyez un professionnel, vous devrez utiliser des prestataires immatriculés au registre du commerce et des sociétés, titulaires d’une assurance dommages ouvrage.

Vous aurez ainsi la possibilité de déduire le montant des travaux de la totalité de vos revenus locatifs, et de reporter le déficit foncier ainsi acquis (c’est le but) sur vos revenus imposables nets, à hauteur de 10 700 €, le reste étant reporté l’année suivante et ainsi de suite.

Comment investir dans l’immobilier avec défiscalisation

Le problème du parc immobilier français et que les familles aux revenus moyens trouvent difficilement des logements décents correspondant à leur budget, pour pallier à cette carence le gouvernement propose donc une solution toute simple.

La loi Duflot permet à un investisseur de déduire du montant de ses impôts 18% du prix d’achat d’un bien immobilier destiné à la location avec loyers modérés, remise d’impôt étalée sur 9 ans.

Si cet achat immobilier est effectué au sein des DOM-TOM, la défiscalisation est de 29%, rendant l’investissement locatif encore plus intéressant.

Cerise sur le gâteau : en plus des remises d’impôts accordés par la loi Duflot, le propriétaire bénéficie également de la déduction de certaines charges grâce au régime du réel simplifié.

Comment investir dans l’immobilier meublé

Acheter un logement en LMP ou LMNP est en fait bien plus facile que l’investissement immobilier locatif classique, car de nombreux constructeurs proposent la formule complète: vente des logements et exploitation contre versement d’un loyer fixe.

Effectivement, pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel, l’investisseur ne doit pas louer directement aux occupants, il doit confier la gestion de son bien immobilier à une société exploitante, qui à son tour lui reverse un loyer fixe.

La location meublée concernée se rapporte à la résidence de tourisme, la résidence étudiante, les établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), mais également à toute autre exploitation présentant au moins un de ces 4 services : accueil, blanchisserie, petit déjeuner et entretien.

Ce n’est pas fini, la formule en LMP ou LMNP peut même permettre à l’investisseur de récupérer la TVA, ce qui représente une remise de l’ordre de 16 % sur le prix d’achat.

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif

Avant toute chose, il faut bien comprendre qu’une perception de loyers sous-entend l’augmentation de la base d’imposition. Mais avant cela, il existe en plus de la défiscalisation citée plus haut, de régimes fiscaux spécialement pensés afin d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier.

Le régime du réel simplifié

Il est à recommander les trois premières années, il permet de déduire de la somme totale des loyers encaissés : les frais de notaire, les frais de garantie, les travaux éventuels, les intérêts (attention, ils ne peuvent pas participer au déficit fiscal) les charges de copropriété ainsi que tout autre dépense relative au bon fonctionnement du bien immobilier dans sa destination.

Le régime du micro foncier

Il permet au loueur non-meublé de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus, et même 50 % si l’on est en meublé.

L’investisseur malin commence par le régime du réel simplifié, puis passe à celui du micro foncier dès lors qu’il ne peut plus déduire autant que l’abattement le lui permet.

Pour aller plus loin :

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