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Comparatif des taux immobiliers libres et conventionnés

Les taux immobiliers conventionnés sont-ils vraiment aussi intéressants que ceux du secteur libre ? La dernière étude de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) permet d’effectuer un comparatif sur des durées de 15 ans, 20 ans et 25 ans. On constate ainsi de grands écarts selon la qualité de l’emprunteur.

Comparatif des taux immobiliers sur 15 ans

Les prêts immobiliers sur 15 ans sont typiques des secundo-accédants. Ils choisissent de faibles durées de remboursement, forts de l’apport personnel constitué par la vente de leur précédent logement.

Meilleurs profils Moins bon profils
Taux libre 0,80 % – 1,17 % 1,10 % – 1,92 %
Prêt PAS 0,75 % – 1,62 % 1,10 % – 1,92 %

Source : ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour le 2e trimestre 2021. Taux à mensualités fixes, assurance et frais d’emprunt non-compris. Banques participantes : Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, La Banque Postale, LCL.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est un dispositif réservé aux ménages aux revenus modestes.

Son taux d’intérêt semble plus intéressant que celui du secteur libre pour les meilleurs profils. Son taux est le même que pour les moins bons profils d’emprunteur du secteur libre.

Comparatif des taux immobiliers sur 20 ans

Les durées de remboursement sur 20 ans sont typiques des primo accédants parmi les bons et meilleurs profils. D’après le baromètre CSA/Crédit Logement, la durée moyenne des crédits immobiliers était de 236 mois en juillet 2021.

Meilleurs profils Moins bon profils
Taux libre 1,00 % – 1,25 % 1,30 % – 2,17 %
Prêt PAS 0,95 % – 1,76 % 1,30 % – 2,17 %

Source : ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour le 2e trimestre 2021. Taux à mensualités fixes, assurance et frais d’emprunt non-compris. Banques participantes : Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, La Banque Postale, LCL.

En comparaison, le prêt conventionné est plus intéressant pour les meilleurs profils. Les moins bon profils bénéficient des mêmes conditions que les emprunteurs du secteur libre.

Pour rappel, les ménages auxquels les banques aiment prêter ont un faible taux d’endettement et une bonne stabilité professionnelle. La capacité d’épargne est également importante, car les assurances-vie rapportent davantage aux banques que les crédits immobiliers.

Comparatif des taux immobiliers sur 25 ans

Les durées de remboursement sur 25 ans sont typiques des jeunes ménages, ainsi que des foyers aux revenus modestes. Toutefois le faible niveau des taux immobiliers leur permet quand même de revendre en quelques années avec un bénéfice.

Meilleurs profils Moins bon profils
Taux libre 1,20 % – 1,49 % 1,50 % – 2,45 %
Prêt PAS 1,20 % – 2,11 % 1,50 % – 2,45 %

Source : ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour le 2e trimestre 2021. Taux à mensualités fixes, assurance et frais d’emprunt non-compris. Banques participantes : Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, La Banque Postale, LCL.

La remontée des prix de l’immobilier oblige les jeunes primo accédants à rembourser sur de longues durées. Peu leur importe, car les banques accordent les mêmes taux immobiliers sur le secteur libre et sur les prêts PAS.

Qui peut emprunter à ces taux ?

Les chiffres ci-dessus sont indicatifs, puisés sur la publication de l’ANIL. Rien ne permet de penser que le lecteur pourrait obtenir ces taux, les banques étant libres d’appliquer leurs propres barèmes.

En revanche elles ont toutes recours au calcul du taux d’endettement pour différencier la qualité des profils d’emprunteur. Plus le taux d’endettement futur est faible, plus le dossier sera considéré comme bon. Le taux d’endettement maximum toléré est de 35 % des revenus nets d’impôts, en comptant les mensualités de tous les crédits ainsi que la cotisation de l’assurance emprunteur.

L’apport personnel influe également sur la qualité du dossier. Entre 2 ménages présentant le même taux d’endettement et le même niveau de vie, celui qui dispose de l’apport personnel le plus important aura le taux immobilier le plus avantageux.

Toutefois le fait qu’une banque propose le meilleur taux sur le papier ne signifie en aucun cas qu’elle sera la moins chère. Pour bien comparer le coût d’un crédit, il est nécessaire de prendre en compte l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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