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Conseil en investissement immobilier : les stratégies des pros

Le cabinet Denjean et Associés, Business Immo et le quotidien LaTribune.fr ont interrogé 112 gestionnaires de fonds, sur leurs intentions d’investissement immobilier. Tous conseillent d’abord le bureau et les commerces, puis l’immobilier de services avant le logement. Les infrastructures logistiques retiennent toujours leur attention, mais à moindres dose. Il semble que les conseils de ces professionnels ressemblent fort au contenu d’une SCPI diversifiée.

1er conseil : investir dans les bureaux

Plus de 50 % dans votre patrimoine

L’étude du cabinet Denjean et Associés montre que sur les 112 investisseurs professionnels intéressés, 48 % d’entre eux ont choisi de détenir plus de 50 % de bureaux dans leur portefeuille. Voici un chiffre beaucoup plus parlant : seuls 12 % d’entre eux n’incluent aucun immobilier de bureau dans leur patrimoine.

Pourquoi conseiller d’investir dans l’immobilier de bureau ?

Les enquêteurs ont demandé à ces investisseurs professionnels pourquoi ils conseillaient d’investir dans l’immobilier de bureau. Les 3 principaux arguments sont, par ordre de préférence décroissant :

  1. La maîtrise de ce métier par leur société.
  2. La bonne liquidité.
  3. La facilité de gestion.

Le bon rendement global de l’immobilier de bureau ne vient qu’en 5e position. Il est particulièrement intéressant de constater que la 4e raison qui les pousse à faire ce choix, est la facilité de financement.

Leur stratégie d’investissement à venir

La preuve que l’investissement dans l’immobilier de bureau est un bon conseil, est que seuls 8 % des investisseurs interrogés pensent sortir de ce secteur en 2014. Ils sont en revanche 44 % à annoncer se maintenir à leur niveau actuel, et 41 % ont même pour intention d’y investir davantage.

Conseils de professionnels pour investir dans l’immobilier de bureau

L’étude met en avant le fait que la nécessité de rénovations tous les 20 ans ou 25 ans, préoccupe 80 % des investisseurs. Avant de choisir une SCPI incluant ce genre de produit, il est donc conseillé aux particuliers de se renseigner sur la nécessité de rénovations à venir.

2e conseil : investir dans les commerces

Pas trop d’immobilier de commerce dans votre patrimoine

Les professionnels interrogés privilégient l’immobilier de commerce en second lieu. Les avis sont partagés concernant la proportion à détenir dans un patrimoine. Ils sont 17 % à conseiller entre 1% et 10 % de valeur dans un portefeuille. Globalement, ils considèrent toutefois qu’il est préférable d’en détenir moins de 50 %, seuls 15 % d’entre eux ont choisi plus de 50 % de commerce dans leurs fonds. Ils sont 25 % à ne pas inclure ce type d’immobilier dans leur portefeuille.

Pourquoi conseiller d’investir dans les murs de magasins ?

Les 3 raisons qui poussent les investisseurs professionnels à conseiller d’investir dans les murs de magasins, sont, par ordre d’importance décroissant :

  1. La facilité de financement.
  2. La bonne liquidité.
  3. La maîtrise du domaine par la société.

Il est intéressant de constater que 85 % d’entre eux sont d’accord sur le fait que les murs de magasins sont faciles à financer, contre 72 % concernant les bureaux. On peut raisonnablement conclure que selon les investisseurs professionnels, il est plus facile de faire financer de l’immobilier de commerce que des bureaux.

Leur stratégie d’investissement à venir

39 % des investisseurs interrogés comptent renforcer leur position dans l’immobilier de commerce. 5 % d’entre eux comptent arrêter, et 49 % vont maintenir la part actuelle au sein de leur patrimoine. Ces résultats montrent l’intérêt global pour ce type d’investissement. Ils représentent certainement la manière de penser des sociétés civiles de placement immobilier, car les meilleures SCPI ont une stratégie de diversification entre l’immobilier de bureau et les murs de magasins.

Conseils de professionnels pour investir dans l’immobilier de commerce

Les investisseurs professionnels sont 61 % à recommander la méfiance, face à la législation. Les changements pouvant survenir via la loi Pinel pourraient modifier leur perception face à l’immobilier de commerce. 6 % d’entre eux seulement pensent que la nouvelle législation ne changera rien.

 

3e conseil : investir dans l’immobilier de services

Dépasser les 10 % dans votre patrimoine

À l’heure actuelle, les investisseurs interrogés n’ont que peu d’immobilier de services dans leur portefeuille. L’hôtellerie et les résidences sont pourtant à l’ordre du jour, dans un futur proche. Si actuellement 61 % d’entre eux ne possèdent pas ce type d’immobilier dans leurs fonds, ils sont 15 % à en avoir plus de 20 %. 4 % d’entre eux seulement en détiennent plus de 50 %. Ils sont 24 % à en détenir entre 1 % et 10 % dans leur portefeuille.

Pourquoi investir dans l’immobilier de services ?

Les investisseurs justifient l’intérêt de l’investissement dans l’immobilier de services, par 3 arguments principaux. Par ordre d’importance décroissant, ce sont :

  1. Une bonne visibilité à moyens et long terme.
  2. Le peu de risques de défaut de paiement des loyers.
  3. Le rendement attractif.

On notera que 35 % des investisseurs interrogés seulement déclarent que ce type d’immobilier est maîtrisé par leur société. Ils ne sont que 50 % à trouver que la résidence de services et faciles à financer.

Leur stratégie à venir

L’enquête du cabinet Denjean et Associés rappelle que l’immobilier de services est encore peu connu de ce type d’investisseur. Pas pour longtemps cependant, car 47 % d’entre eux ont annoncé augmenter leur position dans ce domaine. Investissements en EHPAD, résidences de tourisme et hôtellerie sont donc au programme. Ils ne sont que 4 % à avoir l’intention de réduire leur portefeuille dans ce domaine. 32 % maintiendront leur position, et 17 % arrêteront définitivement.

Conseils de professionnels pour investir dans l’immobilier de services

Ils ne sont que 44 % à conseiller aux investisseurs de prendre en compte les problèmes d’insécurité dans certains quartiers. 30 % d’entre eux se déclarent conscients du risque, sans plus. Ils sont 26 % à considérer que les problèmes de sécurité n’entrent pas en ligne de compte dans le choix de l’investissement immobilier.

 

4e conseil : investir dans les logements

Faible proportion de logements dans votre patrimoine

Sur les professionnels interrogés, 52 % n’incluent aucun logement dans leur portefeuille d’investissement immobilier. Ils sont toutefois 25 % à détenir une part comprise entre 1 % et 10 % de leurs fonds. Le reste oscille entre 11 % et 30 %. Ils ne sont que 4 % à inclure plus de la moitié de logements dans leurs stratégie patrimoniale.

Pourquoi investir dans les logements ?

Il semble qu’un souci de diversification pousse l’investisseur immobilier vers le logement. Les professionnels ne le conseillent qu’en faible quantité. Ils trouvent 3 arguments principaux, par ordre de préférence décroissant :

  1. La facilité de financement.
  2. La bonne liquidité.
  3. La maîtrise du domaine par leur société.

Mais attention, car seuls 3 % d’entre eux considèrent que le logement présente un bon rendement locatif. Ils ne sont d’ailleurs que 10 % à penser que la gestion de la location et aisée. Quant aux risques locatifs, seuls 46 % d’entre eux pensent qu’ils sont faibles.

Leur stratégie à venir

Pour autant, 33 % des professionnels interrogés ont l’intention de renforcer leurs positions dans le domaine du logement. On notera au passage qu’ils sont 47 % dans le cadre de l’immobilier de services. Cependant 20 % d’entre eux comptent arrêter complètement le logement, et 20 % ont l’intention de réduire leurs engagements.

Conseils de professionnels pour investir dans le logement

Les investisseurs sont donc minoritaire à recommander la prudence, fasse à l’insécurité. Cependant ils sont tous d’accord sur l’influence de la législation sur le secteur de l’habitation. 55 % d’entre eux pensent que les mesures introduites par la loi des finances de 2014 pourrait avoir un effet plutôt négatif sur le logement. 22 % en sont complètement persuadés.

Il est intéressant de constater qu’ils sont départagés concernant les effets de la loi ALUR sur leur stratégie d’investissement. Si seuls 1 % d’entre eux considère que qu’elle leur donne des ailes pour investir, 49 % pensent qu’elle n’aura pas d’impact sur leurs propres intentions. On les comprend, car le plafond de loyer de la loi ALUR n’est pas si grave.

 

5e conseil : investir dans l’immobilier de logistique

À faible dose dans votre patrimoine

Si les investisseurs interrogés disposent de plus d’entrepôts que de logements dans leur patrimoine, la tendance pourrait changer. 45 % d’entre eux n’ont pas choisi l’immobilier de logistique, tandis que 11 % en détiennent plus de 50 % dans leur portefeuille. On note qu’ils sont plus nombreux à préférer une détention entre 11 % et 20 % (15 % des investisseurs interrogés) ou entre 1 % et 10 % (22 % des investisseurs interrogés).

Pourquoi investir dans l’immobilier de logistique ?

Les investisseurs vous proposent 3 principaux arguments pour investir dans les entrepôts. Par ordre décroissant :

  1. Un bon rendement global.
  2. Une facilité de gestion.
  3. Une technique connue de leur société.

On retiendra une information intéressante : il semble que les investisseurs professionnels interrogés considèrent que l’immobilier de logistique offre un meilleur rendement que les commerces et les bureaux. Toutefois, seuls 8 % d’entre eux pensent que la location d’entrepôts présente peu de risques locatifs. Parmi tous les investissements immobiliers proposés, le secteur logistique est celui qui offre à leurs yeux la moins bonne liquidité.

Leur stratégie à venir

Parmi les investisseurs interrogés par l’enquête, seuls 27 % d’entre eux comptent augmenter leurs positions sur l’immobilier de logistique. Ce pôle d’investissement arrive donc en dernier sur l’ensemble des intentions des professionnels. Par ailleurs, 17 % comptent arrêter ce domaine, la même proportion a pour intention de réduire ses positions. Ils sont 39 % à ne prévoir aucun changement dans ce secteur.

Conseils de professionnels pour investir dans l’entrepôt

Il semble que les gérants de fonds d’investissement pourraient accorder une part de moins en moins importante à l’immobilier de logistique. L’étude met en avant un risque lié aux normes environnementales, ainsi qu’une visibilité mitigée à moyens et longs terme. En tout état de cause, le particulier pourra investir dans l’immobilier de logistique à travers la SCPI.

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