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Emprunter pour de l’immobilier coûte plus cher, malgré la baisse des taux

Si le rapport CSA/Crédit Logement sur le mois d’octobre pointe une baisse des taux, il démontre un autre fait intéressant. En octobre, emprunter pour de l’immobilier a coûté plus cher qu’en septembre, alors même que les taux ont perdu 9 points de base. Explication avancée : les revenus des ménages n’évoluent pas suffisamment.

Un coût d’emprunt supplémentaire pour une durée identique

Selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des remboursements sur les prêts immobiliers souscrits en septembre et octobre est la même, 208 mensualités (17,3 ans). Toutefois le coût relatif moyen s’établissait à 3,75 années de revenus en septembre, alors qu’il est passé à 3,80 années en octobre. On emprunte sur une même durée pour acheter de l’immobilier, mais d’un mois à l’autre le coût du financement augmente, malgré la baisse des taux.

Cette donnée est par ailleurs confirmée par les auteurs du rapport : « depuis le début de l’année 2014, les taux ont perdu 58 points de base ». Puis : «La hausse du coût des opérations est un peu plus rapide depuis le début de l’année 2014 et s’établit à fin octobre à + 0.6 % sur un an, en année glissante ».

L’explication tiendrait dans la faible évolution des revenus des ménages.

Les revenus des emprunteurs ne suivent pas

L’écart de coût de l’emprunt immobilier serait donc provoqué par la faible évolution des salaires, c’est en tout cas ce qu’avance le rapport mensuel CSA/Crédit Logement.

Au début de l’année 2014, une enquête du cabinet Deloitte et une autre du cabinet Hay Group révélait que les augmentations de salaires ne devaient pas dépasser 2 % en 2014. On verrait par ailleurs certaines disparités entre les cadres et les non-cadres, et comme il s’agissait d’une moyenne, beaucoup de salariés devaient s’attendre à se serrer la ceinture.

Le cabinet Deloitte mettait en avant la différence avec l’année 2013, où les entreprises avaient prévu en moyenne des augmentations de salaire de 2,3 %. Avant crise, en 2008, la prévision était même de 3,3 %. Les 2 enquêtes semblent être d’accord sur la volonté des dirigeants de faire du cas par cas. Certains salariés seraient donc récompensés, d’autres non.

Serait-il plus dur d’emprunter pour de l’immobilier ?

La faible évolution des revenus des ménages pourrait expliquer la mauvaise performance du marché du prêt immobilier. En octobre 2014, le nombre d’emprunts octroyés a baissé de -6,6 % par rapport à la même date l’année dernière. La performance était déjà identiquement mauvaise en septembre (-6,5 %), est déjà on avançait l’explication des salaires.

Pourtant, toujours selon le CSA/Crédit Logement, les jeunes ménages peuvent plus facilement emprunter pour acheter de l’immobilier. En allongeant la durée des remboursements (34,3 % des contrats du mois d’octobre ont été souscrits pour 20 – 25 ans), on diminue le taux d’endettement suffisamment pour permettre à des revenus modestes de devenir propriétaire. Toutefois il reste une condition sine qua non : l’apport personnel, sans lequel il n’y a guère que dans le locatif que l’on puisse emprunter.

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