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Investir dans l’immobilier participatif : quelle forme choisir ?

mise à jour: 28 janvier 2019
Contrat d'implication dans l'immobilier participatif
Comparer les formes juridiques et les contrats avant de s'engager.

Les plates-formes d’immobilier participatif proposent aux particuliers d’investir principalement au travers de 2 formes juridiques. L’achat de parts de SCPI permet de devenir actionnaire d’un logement ou d’un immeuble. La souscription d’obligations permet de prêter de l’argent à un promoteur. Le choix entre l’une ou l’autre repose sur la position de l’investisseur face aux risques. La fiscalité, responsable d’un grand écart entre le rendement brut et net, ne doit pas être oubliée.

Le crowdfunding immobilier avec risques

Le crowdfunding immobilier « sans risques »

Investir dans l’immobilier participatif pour percevoir un revenu : « risqué »

Forme juridique la plus courante : SCI

La meilleure façon d’investir dans l’immobilier à plusieurs sans être professionnel, est la Société Civile Immobilière (SCI). Il s’agit d’une personne morale, dont l’objet est la gestion d’un parc immobilier. Le capital de la société correspond à la valeur de ce parc. Il est divisé en un certain nombre de parts, les personnes possédant au moins une part sont les actionnaires.

La SCI ne peut pas avoir pour activité l’achat et la revente, ainsi la plupart des plates-formes de crowdfunding utilisent une SCI par projet. Lorsque l’investissement immobilier participatif passe par une phase de détention, le gérant de la SCI distribue les loyers aux actionnaires. Chacun reçoit une part de loyer, en fonction du nombre d’actions qu’il détient.

Exemple : une SCI est créé avec 800 parts sociales. Elle se porte acquéreur d’un immeuble de rapport d’une valeur de 800 000 €, chaque part vaut donc 1000 €. M. Henri achète 4 parts, soit 0,5 % de la totalité des parts. Le gérant de la SCI retient les charges et provisionne sur le loyer annuel, puis verse 32 000 € par an à tous les actionnaires. M. Henri recevra donc 0,5 % de 32 000 €, soit 160 € par an. Rendement brut avant impôts : 4 %.

Imposition des revenus provenant d’une SCI

Les revenus perçus au travers d’une SCI sont considérés comme des revenus locatifs, exactement comme si le propriétaire des parts possédait un appartement à lui seul. Il peut choisir entre le régime du réel simplifié ou celui du micro foncier. Toutefois si la totalité de ses revenus locatifs dépasse 15 000 €, il sera automatiquement assujetti au réel simplifié.

Dans le cadre du micro foncier il n’est imposé que sur 70 % des loyers perçus. Le reliquat va s’ajouter à sa base de revenus imposables.

Exemple : M. Henri a perçu 40 000 € de revenus cette année, plus 1000 € de sa plate-forme de crowdfunding immobilier. Sa nouvelle base d’imposition sera 40 700 €. En supplément il devra payer 15,5 % de CGS (Contribution Sociale Généralisée), ce taux s’appliquant sur le montant imposé sur les 700 €.

Dans le cadre du réel simplifié, l’actionnaire déduit toutes les charges relatives à l’exploitation du bien immobilier concerné. Les travaux font partie des charges déductibles, ainsi de nombreux projets d’investissement en immobilier participatif concernent la rénovation d’ancien. Le déficit foncier ainsi obtenu est réparti entre chaque actionnaire, à hauteur de la proportion de parts qu’il détient, dans la limite de 10 700 €/an.

Exemple : M. Henri possède 1 % des parts de la SCI. Celle-ci affiche un déficit foncier de 80 000 €. M. Henri pourra retirer 800 € de ses revenus locatifs. Le résultat vient se greffer sur sa base de revenus imposables. Si le résultat est négatif, sa base diminue et son imposition avec.

Risques de l’immobilier participatif via une SCI

En théorie un particulier ayant investi dans l’immobilier participatif via une SCI, peut vendre ses parts. Mais dans la pratique les statuts de la SCI peuvent préciser que cette cession nécessite la majorité absolue de tous les actionnaires.

Si le coût des travaux de rénovation dépasse ce qui était prévu, chaque actionnaire doit réinvestir en fonction de sa participation. Si l’un d’entre eux n’a plus d’argent, les autres doivent se substituer à lui.

Les statuts d’une SCI précisent à quels votes sont soumises les différentes décisions. Certains statuts peuvent écarter l’actionnaire pour octroyer davantage de pouvoirs aux gestionnaires.

L’immobilier participatif via la SCI ne présente ni rendement ni capital garanti, et il arrive que des promoteurs fassent faillite. Les loyers réellement perçus peuvent s’avérer être en dessous de ce qui était prévu. La valeur des parts peut diminuer en fonction de certains facteurs négatifs. Il ne s’agit donc pas d’un investissement immobilier à loyers garantis, contrairement à d’autres formules disponibles sur le marché.

En conséquence, les candidats investisseurs doivent bien lire les statuts de la SCI, et si possible se rapprocher d’un conseiller juridique. Pour parer aux problèmes de trésorerie, certaines plates-formes de crowdfunding demandent aux actionnaires une trésorerie obligatoire.  Cette réserve en cas de dépenses imprévues, se monte de 5 à 10 % de leur participation. Les investisseurs pourraient avoir intérêt à se constituer un panier d’immobilier participatif, équilibré entre le risque et la sécurité du capital.

Investir dans le crowdfunding immobilier comme prêteur : « non risqué »

Forme juridique : les obligations

Lorsqu’un promoteur souhaite construire un ensemble d’appartements, il réunit 3 sources de financement. La première source est constituée de ses fonds propres. La seconde source est un emprunt bancaire, qui ne permet pas toujours de couvrir le coût du projet. La 3e est donc l’immobilier participatif, vers lequel le promoteur se tourne pour réunir le reliquat.

Il émet alors un grand emprunt, réparti sous la forme de plusieurs obligations. Les investisseurs achètent une ou plusieurs obligations, le fruit de cet achat correspond au prêt accordé au promoteur.

Imposition des obligations dans l’immobilier participatif

Les revenus tirés des obligations dans le crowdfunding immobilier, viennent principalement du rendement versé par l’emprunteur. Sur les marchés monétaires les obligations sont cotées, et peuvent donc donner lieu à une plus-value en cas de revente. Ce n’est pas le cas dans l’immobilier participatif.

Les revenus tirés des obligations sont imposés sur les ressources du foyer fiscal, sans abattement. Ils sont également sujets à 15,5 % de cotisations sociales généralisées.

Dans la pratique le promoteur verse la rémunération à la plate-forme. Celle-ci doit retenir 24 % à titre de prélèvements obligatoires à la source, ainsi que les 17,2 % de CSG. Lorsque l’investisseur reçoit sa déclaration de revenus, ce prélèvement y figure déjà. S’il se trouve dans la tranche d’imposition de 30 % et plus, il devra payer le reliquat.

Risques des obligations : défaut de paiement et rendement

L’émission d’obligations n’est ni plus ni moins qu’un prêt professionnel, exposé à un défaut de remboursement. Cependant un promoteur doit présenter une caution externe. Ainsi en cas de difficultés financières, une société spécialisée financera la fin des travaux.

La lourde fiscalité qui pèse sur les obligations, pousse les promoteurs à annoncer des rendements avoisinants parfois 10 %. Pour autant il en restera beaucoup moins dans la poche de l’investisseur.

Exemple : M. Henri achète pour 5000 € d’obligations sur un projet immobilier participatif, pour lequel le porteur s’engage à lui verser 8 % par an. Lorsque 12 mois complets se sont écoulés, le promoteur verse 400 € à la plate-forme. Celle-ci retient 24 % plus 15,5 %, et verse 242 € à M. Henri. Lorsqu’il reçoit sa feuille d’imposition, et puisqu’il se trouve dans le TMI 30 %, il doit verser 6 % supplémentaires sur le revenu de ses obligations. Il s’acquitte de 24 €, il lui reste donc en poche 218 € soit un rendement net de 4,36 %.

Cela reste donc au-dessus de ce que procurent les assurances-vie en support euro. En revanche si ces dernières présentent une certaine liquidité, l’investisseur aura sans doute besoin de temps pour vendre ses obligations. Il pourrait même être amené à les céder au rabais, s’il se trouve dans un besoin urgent. En supplément d’une prise de position dans un projet d’immobilier participatif, il est prudent de conserver une épargne sur un support bancaire en cas d’imprévu.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer