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La hausse de la CSG sur les revenus locatifs est applicable pour 2017

mise à jour: 1 mai 2019
Appartement à louer
Baisse du rendement locatif en 2018 ?

La CSG (Contribution Sociale Généralisée) a augmenté de +1,7 points de base au 1er janvier 2018, et s’applique déjà sur les revenus locatifs perçus en 2017. Une mesure voulue par Emmanuel Macron et destinée à compenser la baisse de cotisation du secteur privé. Cette stratégie économique, qui consiste à déshabiller l’un pour habiller l’autre, devrait faire baisser le rendement de l’investissement locatif.

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

En 2017 les propriétaires bailleurs devaient s’acquitter d’une contribution sociale de 15,5 % des loyers perçus en 2016. En supplément ces mêmes revenus locatifs venaient s’ajouter sur leur plus haut TMI (Taux Marginal d’Imposition). Plus clairement, les contribuables se trouvant dans le TMI de 30 % devaient verser 45,5 % à l’État après déduction de ses parts fiscales..

Ils bénéficiaient toutefois d’une déductibilité de 5,1 %, car le Code fiscal est compliqué mais compatissant.

À partir du 1er janvier 2018, ces mêmes revenus fonciers se verront désormais affectés d’une CSG à 17,2 %. En échange, la part déductible varie de 5,1 % à 6,8 %. Les propriétaires bailleurs dont le plus haut TMI est de 30 %, reverseront 47,2 % à l’État.

Important : cet ajustement est déjà porté sur la déclaration de revenus 2018, concernant les loyers perçus en 2017. Cette information a été dévoilée grâce à l’intervention d’internautes via les commentaires au bas de cet article.

Une diminution du rendement locatif

Dès l’année prochaine le rendement des propriétaires bailleurs va diminuer.

Prenons l’exemple de revenus fonciers de 6000 €. Sur ce montant le loueur perçoit un abattement de 30 %, il n’est donc imposé qu’à 4200 €. Admettons qu’il se trouve dans la tranche maximum d’imposition des 40 %.

Note : il peut également choisir le régime du réel simplifié pour déduire ses charges.

En 2017 pour sa déclaration de 2016, un contribuable vivant seul voyait ses loyers amputés de 2333 €, soit : (4200 € x 40 %) + (4200 € x 15,5 %).

En 2018 pour sa déclaration de 2017, avec l’augmentation de la CSG il devra y laisser 2402 €, soit : (4200 € x 40 %) + (4200 € x 17,2 %).

Note : 5,1 % du montant des loyers sera déduit de la déclaration de revenus, pour venir diminuer la base de revenus imposables.

La différence n’est pas bien grande, surtout pour les familles bénéficiant de plusieurs parts fiscales. Rappelons que la base de revenus locatifs imposables est divisée par le nombre de parts, avant de s’appliquer au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un ajustement qui pourrait encourager les candidats investisseurs à rechercher les meilleurs plans immobiliers.

Les dispositifs fiscaux pour compenser l’alourdissement de la fiscalité ?

Les ménages souhaitant placer leur argent ont le choix entre plusieurs solutions d’investissement locatif. Tous sont assujettis aux mêmes modes d’imposition, mais certains bénéficient de remises d’impôts. C’est notamment le cas pour les chambres médicalisées au travers du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier permet une remise de 11 % sur le prix du bien acquis, étalée sur 9 ans.

C’est également le cas de l’investissement dans un logement neuf non-meublé, destiné à la résidence principale. La loi Pinel permet ainsi une remise d’impôts allant jusqu’à 21 % pendant 12 ans, si toutes les conditions de mise en location sont réunies. Le plafond de défiscalisation étant établi à 300 000 €, le propriétaire bailleur peut ainsi déduire un maximum de 5250 € par an.

Mais en réalité le prix d’un appartement neuf est beaucoup plus cher que celui d’un appartement ancien. Or le bâti aussi bénéficie de ses mesures fiscales, notamment au travers du déficit foncier suite à des travaux.

Cerise sur le gâteau : l’investisseur peut se faire financer jusqu’à 30 % des rénovations à taux zéro, et même recevoir un crédit d’impôt. De quoi faire réfléchir les futurs propriétaires bailleurs, et de quoi inquiéter les promoteurs.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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