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Dans quelle ville mettre un appartement en location ?

mise à jour: 28 août 2018
Grenoble
Grenoble promet un bon rendement.

Le candidat à l’investissement locatif peut choisir les villes où mettre un appartement en location, sans quitter son ordinateur. Des organismes comme la FNAIM et les notaires rendent publiques des données sur le dynamisme du marché. Ces chiffres permettent même d’estimer le rendement selon la surface.

Mettre un appartement en location, ça rapporte combien ?

Agglomérations Loyer/m²* Prix/m²** Rendement***
Paris 19,60 € 5290 € 4,4 %
Nice 15,70 € 3790 € 4,9 %
Marseille Aix 13,10 € 2500 € 6,2 %
Lille 12,60 € 2620 € 5,7 %
Bordeaux 12,60 € 3020 € 5,0%
Toulon 12,30 € 2890 € 5,1 %
Lyon 12,20 € 2930 € 4,9 %
Toulouse 11,70 € 2470 € 5,6 %
Grenoble 11,50 € 2180 € 6,3 % 
Nantes 11,50 € 2630 € 5,2 %

*Source : Observatoire Statistique des Locations (OSLO) de la FNAIM, 3e trimestre 2017, par agglomérations de l’INSEE.

**Source : notaires du 1er juillet au 30 septembre 2017, prix médian pour un appartement ancien, toutes surfaces confondues.

***: Formule de calcul : loyer * 12 / prix = rendement brut avant impôts et charges.

Sans surprise, c’est dans l’agglomération de Paris que les loyers sont les plus chers : 19,6 €/m². Rappelons que l’observatoire de la FNAIM calcule un loyer médian. Cela signifie que la moitié des loyers se situe au-dessous, et l’autre moitié au-dessus.

En bas de la liste on trouve Grenoble et Nantes, qui offrent toutes 2 un loyer médian à 11,50 €/m² pour une promesse de bon rendement locatif, avant charges et impositions sur les revenus fonciers. Mais ces chiffres ne suffisent pas à déclarer la viabilité d’une opération immobilière. Tout d’abord il existe des différences de rentabilité entre les communes, et puis il y a la concurrence.

Dans quelle ville trouver un locataire rapidement ?

De nombreux facteurs interviennent dans le choix d’un appartement à mettre en location. On peut citer notamment la présence de bassins économiques, ou sinon de transports rapides vers ces bassins économiques. Mais il est également important de prendre en compte le marché locatif.

À ce propos l’OSLO de la FNAIM nous livre une perle : le délai nécessaire pour trouver un locataire dans 10 grandes agglomérations de France.

Délais de location (jour)
Paris 59
Nice 52
Marseille Aix 72
Lille 15
Bordeaux 34
Toulon 52
Lyon 44
Toulouse 57
Grenoble 66
Nantes 35

*Source : Observatoire Statistique des Locations (OSLO) de la FNAIM, 3e trimestre 2017, par agglomérations de l’INSEE.

Comme on le voit, il ne faut que 15 jours pour mettre un appartement en location à Lille, signe que le marché de l’agglomération lilloise est dynamique. En revanche les propriétaires bailleurs peuvent avoir besoin de plus de 2 mois pour trouver un locataire sur l’aire urbaine d’Aix-Marseille.

Alors, dans quelle ville mettre un appartement en location ?

Les chiffres fournis par la FNAIM, montrent que les 2 pièces se louent plus rapidement que les autres surfaces. Or une autre étude du Crédit Foncier montrait que les T2 de 40 m² sont justement les biens les plus achetés pour la location.

En partant de cette base, il est possible de déterminer où mettre un appartement en location en suivant cette méthode :

  • Consulter les données par agglomération et par surface de OSLO.
  • Consulter les prix médians des notaires, pour différentes surfaces.

Commençons nos recherches par l’agglomération de Lille, là où les appartements se louent le plus rapidement. Les données procurées par OSLO montrent qu’un deux-pièces à Lille se loue en 13 jours. Le loyer médian est de 13,20 € dans Lille même, contre 12,30 € en périphérie.

Les notaires nous apprennent que le prix médian d’un deux-pièces sur l’aire urbaine est de 2880 €/m², contre 3160 €/m² dans Lille intra-muros. Cela pourrait donner un rendement brut avant impôts de 5 %.

Si l’investisseur choisit d’acheter un studio dans la périphérie de Lille, il pourrait trouver un occupant en 15 jours. Avec un loyer médian de 16,10 €/m² pour 3420 €/m², il pourrait espérer un retour sur investissement de 5,6 % avant impôts et charges. À condition bien sûr de se couvrir contre les défauts de paiement des locataires.

À Paris il devra débourser 9220 €/m² pour devenir propriétaire d’un studio ancien. Il mettra 41 jours à le louer pour 33,20 €/m². Au bout du compte il aura investi dans l’immobilier à 4,30 % brut.

S’il souhaite gagner davantage, il pourra se tourner vers un studio à Toulouse pour 3260 €/m². Certes il devra s’attendre à 57 jours de patience avant de trouver un locataire à 16,70 €/m², mais son rendement locatif sera de 6,1 % brut.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer