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Investissement défiscalisé : le devoir d’information encadré

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Savoir, c'est être obligé d'informer.

La réussite d’un investissement défiscalisé repose avant tout sur la perception des loyers. En l’absence de locataires, l’investisseur mal informé ou désinformé en serait de sa poche, et c’est bien ce qui lui fait peur. À ce propos, la Cour de cassation vient d’encadrer la responsabilité des intervenants, en condamnant un notaire pour défaut de conseil.

La connaissance des risques impose un devoir d’information

Le 15 juin dernier, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a mis fin à un feuilleton juridique commencé en septembre 2005. À cette date, un couple acquiert un investissement défiscalisé en état de futur achèvement (VEFA), au travers d’une SCI. Un cabinet de conseil fiscal se charge de trouver notaire et financement.

Mais très vite les choses ne se déroulent pas comme prévues, le marché locatif tant promis est tout simplement absent. Les revenus locatifs ne rentrent pas, et en mai 2010 la banque prêteuse demande une saisie attribution pour un montant de près de 332 000 €.

Les investisseurs réclament alors l’annulation du crédit, en pointant du doigt plusieurs vices de forme sur les procédures, mais surtout en avançant un manque de conseil. Un premier tribunal leur donne raison, une cour d’appel les déboute, et finalement la Cour de cassation siffle la fin de la récré.

Dans ce dossier, le notaire était en relation d’affaires avec le promoteur de l’investissement défiscalisé et le vendeur. Or si une étude notariale n’est pas tenue de rechercher ni de connaître le bien fondé d’une opération immobilière, les choses changent dès lors qu’elle possède les informations en main.

Car le notaire ne pouvait pas ignorer les risques d’absence de marché locatif, et son silence équivaut à un défaut de conseil. La Cour de cassation précise même que la présence d’un conseiller fiscal ne décharge pas le notaire de son obligation d’information, lorsqu’il dispose des éléments nécessaires pour évaluer les risques de perte.

Le risque de l’investissement défiscalisé : la vacance

En revanche les choses ne se sont pas bien terminées pour un autre couple d’investisseurs face à la cour d’appel de Lyon, comme le rapporte le site jurisprudentes.net. Ce ménage avait acheté un bien immobilier au travers d’un programme de location meublée, qui présentait des loyers garantis, pour une rentabilité assurée de 5 % hors-taxes.

Le dispositif incluait la possibilité de récupérer la TVA, ainsi que la signature d’un bail commercial de 10 ans avec un exploitant professionnel. Tout se déroulé bien, jusqu’au jour où l’exploitant en question fait faillite. Le couple d’investisseurs se retrouve alors sans revenus locatifs, mais toujours avec les mensualités de leur investissement défiscalisé sur les bras.

Ils recherchent alors la responsabilité du vendeur devant les tribunaux, argumentant que celui-ci ne les avait pas mis en garde contre les conséquences d’un défaut des gestionnaires.

Or, si la cour d’appel de Lyon a reconnu qu’effectivement le vendeur avait failli à son devoir d’information, ce manquement n’avait pas causé de pertes financières aux investisseurs. Les magistrats concluent que lesdites pertes sont la conséquence de la liquidation judiciaire du gestionnaire, le vendeur n’est donc pas responsable sur ce dossier.

Pour autant l’investissement défiscalisé se trouve aujourd’hui un peu plus protégé par la justice, grâce à la décision de la Cour de cassation. Si effectivement les acheteurs arrivent à prouver que le vendeur connaissait la fragilité de l’exploitant, ils seraient en position de démontrer le défaut de conseil.

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