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Comment réduire ses impôts sur le revenu avec 395 €/mois

Aujourd’hui tout le monde peut réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier.  Avec un effort financier supplémentaire de 395 €/mois il est possible d’acheter un studio neuf pour le louer. La loi de défiscalisation Pinel, les revenus locatifs et la faiblesse des mensualités aux conditions actuelles fera le reste. Il s’agit toutefois de viser la bonne zone géographique, afin d’obtenir le bon rendement.

Prix moyen d’un studio neuf en province : 120 070 €

D’après le rapport trimestriel de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen d’un studio neuf en province s’établit à 120 070 €, contre 171 287 € en Île-de-France. Ce budget est donc plus facilement abordable, pour ce prix on obtient une surface de 28,8 m².

Bien entendu les prix diffèrent selon les régions. En moyenne sur le territoire national un appartement neuf d’une pièce coûte donc 4167 €/m². Il s’agit ensuite de le louer à travers la loi de Pinel, en faisant attention au plafonnement des loyers.

En province si l’on vise des métropoles comme Bordeaux, Toulouse ou Nantes, on se trouvera en zone B1 et l’on devra se contenter d’un loyer de 10 €/m². En revanche si l’on vise les zones A d’autres métropoles comme Lyon, Lille ou Marseille, on pourra appliquer un loyer de 12,42 €/m².

Un studio neuf acquis aux alentours de 120 000 € et présentant une surface habitable de 28,8 m², permettra à son propriétaire d’appliquer un loyer mensuel de 357 €. En comptant des charges de copropriété de 20 %, on obtient un loyer net de 285 €.

Note : dans la réalité les charges sont beaucoup moins importantes au sein des programmes neufs. On ne prévoit pas de réparation car le syndicat des copropriétaires dispose de l’assurance constructeur de 10 ans, et la qualité d’isolation (norme RT 2012) permet de consommer beaucoup moins.

Des prêts immobiliers à 2 % sur 15 ans

Les conditions d’emprunt rendent l’investissement locatif à la portée de tout budget, à un tel point que l’investisseur moyen gagne 2500 €/mois. On trouve aujourd’hui des taux immobiliers à 2 % sur 15 ans, ce qui avec une prime d’assurance emprunteur à 0,36 %, permet d’emprunter 120 000 € avec des mensualités de 810 €.

Notons que cet exemple part du principe que l’investisseur dispose d’un apport personnel (3900 € selon la calculette des notaires), encore que les frais d’achat soient moins importants dans le neuf que dans l’ancien.

L’acquéreur serait donc censé effectuer un effort financier personnel supplémentaire de 810 €/mois. Toutefois il perçoit un loyer net de 285 €, ce qui abaisse son effort à 595 €/mois. En supplément la remise d’impôt de la loi Pinel correspond à 2 % du prix du bien acquis par an.

Dans notre exemple l’acheteur défiscalise donc 2400 € (120 000 € x 2 % = 2400 €), soit une économie de 200 €/mois. Son effort financier supplémentaire n’est donc plus que de 395 €/mois.

Peut-on réduire ses impôts à 0 € grâce à la loi Pinel ?

La loi Pinel permet à l’investisseur immobilier une remise d’impôt maximum de 6000 €/an. Pour cela il doit acheter pour 300 000 € de biens immobiliers neufs et les mettre en location. Admettons qu’ils choisissent un studio à 120 000 €, et un T2 à 160 000 € (prix moyen en province selon la FPI). Il devra donc disposer d’un apport personnel de respectivement 3900 € et 4600 €.

S’il emprunte aux conditions actuelles de 2 % sur 15 ans, avec par exemple un taux d’assurance emprunteur à 0,36 %, Il aura des mensualités de 1886 €. Les surfaces moyennes d’un studio et d’un T2 correspondent respectivement à 28,8 m² et 42,9 m² en province, ils pourront donc être loués 357 € et 532 €, soit des revenus locatifs de 889 €. Continuons de partir du prudent principe qu’il y aura 20 % de charges, et l’on obtient 711 € de loyers.

L’effort financier mensuel descends donc à 1175 € (1886 € – 711 € = 1175 €). À cela vient s’ajouter une remise d’impôt de 2 % du prix des appartements, soit 5600 €. Avec cette économie fiscale, l’effort mensuel supplémentaire de l’investisseur descend à 708 €.

Conclusion : un ménage payant 5600 € d’impôts par an peut les réduire à zéro grâce à la loi Pinel, pour un effort supplémentaire de 708 €/mois.

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