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Comment payer moins d’impôts en SCI via la loi Pinel

mise à jour: 1 mai 2019
Logements collectifs neufs
Projet d'appartements neufs.

Acheter et louer un appartement neuf à plusieurs pour bénéficier de la remise d’impôt Pinel, c’est possible grâce à la SCI (Société Civile Immobilière). Des parents peuvent même transmettre un patrimoine à leurs enfants, tout en minimisant les droits de donation. Attention toutefois, ces opérations doivent être faites en s’appuyant sur les conseils d’un spécialiste.

Investir en défiscalisation Pinel au travers d’une SCI

La loi Pinel s’adresse aux ménages souhaitant investir dans l’immobilier, tout en diminuant leurs impôts. Le cadeau fiscal se monte à 2 % du prix du bien immobilier acquis, pour une période de location de 6 ans ou 9 ans. Si le propriétaire bailleur continue de louer de la 10e à la 12e année, sa remise d’impôt descend à 1 %.

Même si le prix d’un studio neuf en province est inférieur à 125 000 €, certains ménages ne disposent pas de la capacité d’emprunt pour investir en loi Pinel. Ils ont donc la possibilité de se réunir entre membres de la famille et proches, pour fonder une société civile immobilière. Chaque actionnaire recevra une remise d’impôt en fonction du nombre de parts qu’il détient.

Admettons que 4 personnes créent une SCI, et achètent un appartement neuf d’une valeur de 160 000 €. Chacun possède 25 % des parts. La remise d’impôt atteint 2 % de 160 000 €, soit 3200 €. Chaque actionnaire pourra donc déduire 25 % de 3200 € de ses impôts sur le revenu, soit 800 € par an.

Chaque actionnaire percevra également 25 % des revenus locatifs, et sera responsable de 25 % des charges, notamment de l’assurance responsabilité civile et dégâts. Il existe plusieurs formes de SCI, de la plus simple à la plus élaborée pour les opérations patrimoniales compliquées.

Règles spécifiques à la SCI Pinel

Une société civile immobilière qui investit dans l’immobilier en loi Pinel, doit respecter certaines règles. Tout manquement signifierait non seulement l’impossibilité de percevoir les remises d’impôt par la suite, mais également l’obligation de rembourser celles déjà perçue.

Tout d’abord la SCI Pinel ne doit pas opter pour une imposition sur les sociétés (IS).

Les actionnaires doivent conserver leurs parts pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Un associé ne peut pas être le seul à vendre ses parts au cours de la période de défiscalisation. Si l’un des actionnaires se sépare de sa participation, les autres actionnaires ne peuvent plus bénéficier de la remise d’impôt.

À ce titre, il est important que les statuts de la SCI précisent qu’un associé ne peut vendre ses parts, qu’après acceptation des autres associés par un vote à l’unanimité.

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

La société civile immobilière a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Elle n’est pas destinée à acheter et revendre, mais à conserver et/ou à louer. La valeur d’une SCI correspond à celle de son actif net, c’est-à-dire :

trésorerie + valeur du parc immobilier – dette = actif net

Pour connaître la valeur des parts d’une SCI, on divise le montant de l’actif net par le nombre de parts.

Prenons l’exemple d’une société civile immobilière comprenant 100 parts. Elle possède un immeuble estimé à 500 000 €, financé au moyen d’un prêt immobilier sur lequel il reste 450 000 € à rembourser. Le compte bancaire dispose d’un fonds de roulement de 15 000 €. L’actif net est donc égal à 35 000 €, car 500 000 € – 450 000 € – 15 000 € = 35 000 €. Chaque part vaut donc 350 € (35 000 € / 100 = 350 €).

Attention : le cas ci-dessus est donné à titre d’exemple. Dans la réalité il est vivement recommandé de confier le calcul de la valeur des parts d’une SCI à un expert-comptable, ou un notaire.

Admettons que des parents possèdent chacun 50 % des parts. La Loi autorise chacun des parents à effectuer une donation de 100 000 € à chacun de leurs enfants, tous les 10 ans, sans que ces derniers n’aient à payer de droits de mutation.

Si les parents ont 3 enfants, le père et la mère peuvent donner 15 parts à chacun d’entre eux. Chaque enfant recevra donc 30 parts de SCI d’une valeur totale de 10 500 €. Les parents peuvent donc par la suite encore leur donner 89 500 € hors droits de mutation.

Note : la donation doit se faire sans transfert de charges, ainsi les parents continuent de payer le prêt immobilier.

Au fur et à mesure que le prêt immobilier se rembourse, la part de capital restant diminue, ce qui fait augmenter l’actif net de la société. Admettons par exemple que le crédit soit entièrement remboursé au bout de 20 ans, et admettons que la valeur marchande du bien immobilier ait gagné 20 %. Chaque enfant se retrouve donc avec 30 % d’un parc immobilier d’une valeur de 600 000 €, soit 180 000 €, sans avoir eu à payer de droits de donnation.

Important : le cas ci-dessus est donné à titre d’exemple. Dans la pratique il est vivement conseillé de se rapprocher d’un notaire, ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Effectivement le contrôleur des impôts se réserve le droit de considérer que cette opération patrimoniale a été effectuée dans le seul but d’évincer les droits de donation.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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