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Ces 2 départements d’Île-de-France où il faut investir dans l’immobilier

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Puisque les prix des logements sont à la baisse sur 1 an en Île-de-France et que les taux d’emprunt sont avantageux, c’est sans doute le moment d’investir dans l’immobilier. En plus du rendement le facteur de plus-value potentielle est important, et justement il subit de grands écarts entre les départements. En région parisienne, 2 d’entre eux se détachent des autres par une progression plus forte des prix de leur m² en 16 ans.

Des appartements qui prennent jusqu’à +15,8 % en 1 an

Les notaires consacrent une partie de leur dernière note de conjoncture sur le marché du logement en Île-de-France, aux évolutions des prix. Ils constatent que le montant médian des transactions « a été multiplié par 3,5 de 1996 à 2012 » à Paris (75). Ainsi au 1er trimestre 1997 un appartement dans le très recherché 6e arrondissement pouvait s’acheter à 3270 €/m². Au 2e trimestre 2015 il faudra débourser 11 640 €/m², soit une plus-value de 8370 €/m².

Dans les Hauts-de-Seine (92) les propriétaires ont vu la valeur de leur patrimoine multiplié par 2,8 sur la même période. Au 1er trimestre 1996 il fallait 1970 €/m² pour devenir propriétaire. Les prix baissèrent au cours des 3 années qui suivirent, jusqu’à ce que la courbe s’inverse à 2000 €/m² au crépuscule du XXe siècle. Aujourd’hui il faut désormais mettre 5130 €/m² sur la table, investir dans l’immobilier dans ce département aura donc rapporté 2,6 fois plus en 20 ans.

Gennevilliers (92) est à l’exemple de ces villes de la proche banlieue, jadis considérées comme des cités populaires, mais dont l’intelligence de l’urbanisme les a rendus de plus en plus attractives pour les CSP+. Investir dans l’immobilier ancien y reste abordable avec une médiane de 3630 €/m². Il aurait toutefois mieux valu commencer l’année dernière, car les prix ont bondi de +15,8 % en 1 an.

Tel est le constat des notaires : « ce sont donc les départements les plus chers qui ont le plus augmenté en banlieue ». Car pendant que le prix de la pierre parisienne se multipliait par 3,5 ils ne gagnaient « que » 2,3 dans l’Essonne (91).

Investir dans l’immobilier à Paris et dans les Hauts-de-Seine, mais où ?

À Paris les prix des appartements ont gagné en médiane +18,3 % sur 5 ans. Mais les quartiers les plus performants ne sont pas les plus favorisés, à l’image de celui de la monnaie (6e) qui n’évolue que de +0,9 % sur 5 ans.

Dans tout le 18e arrondissement on constate une plus-value en 5 ans allant de +20,2 % à la Goutte d’Or à +29,2 % à Clignancourt. Même son de cloche dans les 19e et 20e, jadis populaires, aujourd’hui en pleine rénovation urbaine.

C’est ce qui fait dire aux notaires que les quartiers parisiens les moins chers se valorisent le plus. Attention toutefois aux conclusions actives, car certains arrondissements de Paris présentent de meilleures opportunités immobilières que d’autres.

Pour investir dans l’immobilier dans les Hauts-de-Seine, les ménages ont le choix. En médiane les prix des appartements anciens ont augmenté de +1,4 % en 3 mois, mais les notaires pensent que la fête est finie. À la lecture des montants des transactions sur les avant-contrats, ils constatent que « les prix ne s’engagent pas dans un mouvement de hausse ».

L’investisseur aurait donc peut-être intérêt à se placer en position d’attentiste. Dans certaines agglomérations prisées de la très proche couronne parisienne comme à Asnières-sur-Seine, les prix ont chuté de -1 % sur 1 an pour s’établir à 5070 €/m². Mais l’on trouve encore moins cher comme à Colombes, ou après une baisse de -6,8 % il est possible d’acheter à 3840 €/m².

Mais attention, qui recherche la plus-value peut avoir intérêt à se tourner vers les communes prisées. Saint-Cloud a vu les prix de ses appartements anciens perdre -2 % en 1 an, aujourd’hui disponibles à 4900 €/m².

En tout état de cause l’investisseur doit étudier l’emplacement du bien immobilier qu’il convoite. La proximité des transports, la présence d’un parking, l’absence de bruits de la rue sont autant de facteurs favorisant la réussite d’un investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier ancien pour une fiscalité attrayante

Il pourra mieux louer en faisant des travaux de rénovation énergétique, et sera récompensé par un crédit d’impôt. Mais surtout il pourra déduire le coût du chantier des loyers perçus, comme tout autre frais engagé s’il choisit le régime fiscal du réel simplifié. En déduisant également les frais d’achat la première année, il pourra vraisemblablement obtenir un déficit foncier.

Cette perte comptable viendra diminuer sa base de revenu imposable à hauteur de 10 700 €/an, jusqu’à absorption totale du déficit. S’il se trouve dans la tranche d’imposition des 30 %, cela signifie une remise d’impôt de 3000 € par an pendant quelques années.

Par la suite il devra attendre 3 ans après l’absorption de son déficit, avant de changer de régime fiscal pour celui du micro foncier. Il bénéficiera ainsi d’un abattement de 30 %, seuls 70 % des loyers perçus viendront s’ajouter à ses revenus.

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