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Immobilier locatif : quels droits de mutation ?

Les droits de mutation, également appelés droits d’enregistrement, s’appliquent indifféremment qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’immobilier locatif. Cependant, il n’y a pas de droits de mutation sur les programmes neufs. Lorsque l’emprunteur présente un bon profil, il peut obtenir un prêt immobilier à 100 %, en incluant les frais d’achat.

Montants des droits de mutation dans l’ancien

Le montant des droits de mutation ne s’applique que sur l’immobilier ancien. Les investisseurs achetant un appartement ou une maison dans un programme neuf ne sont donc pas concernés. Les investisseurs se tournant vers l’ancien paieront des droits de mutation de 3,8 % ou 4,5 %, ce qui influe sur le calcul du rapport locatif.

La loi des finances de 2014 permet aux départements d’augmenter leurs droits de mutation de + 0,7 %, donc de 3,8 % à 4,5 %. À l’heure actuelle, près des 2/3 des départements français ont fait ce choix.

Montant des taxes sur les transactions immobilières dans l’ancien

En plus des droits de mutation, la commune sur laquelle est implantée le logement peut demander une taxe communale d’1,20 % de la valeur du bien immobilier. Cependant, les communes ont la liberté de faire varier le montant en fonction de la nature de l’achat. Certaines communes pourraient par exemple faciliter l’investissement locatif en diminuant le montant de la taxe communale.

En plus des droits de mutation, l’État percevra une taxe nationale de 2,37 %, calculée sur les droits de mutation.

Frais d’achat de l’immobilier neuf

Les frais d’achat de l’immobilier neuf sont allégés, par rapport à l’immobilier ancien.

La première raison est que les frais de mutation ne s’appliquent pas sur l’immobilier neuf. L’investisseur choisissant un programme neuf économise donc jusqu’à 4,5 % par rapport au prix d’achat.

La 2e raison est que certaines communes abaissent, voir lèvent entièrement le montant de la taxe communale, afin d’attirer les investisseurs.

Immobilier : le financement des frais d’achat

On ne perd rien à faire une demande de prêt immobilier à 100 %, c’est-à-dire incluant tous les frais d’achat. Cependant les organismes de crédit vont généralement demander à ce que l’emprunteur apporte un petit capital. Dans la pratique ce capital doit correspondre au moins aux frais d’achat (taxes, émoluments du notaire, caution ou hypothèque, frais de dossier, frais d’agence immobilière).

Cependant chaque emprunteur est unique. Certains arrivent à emprunter à 100 %, à d’autres on demandera un apport de 20 %. Pour savoir comment présenter le meilleur profit d’emprunteur, consultez cette astuce.

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