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Palmarès des écarts de prix entre l’immobilier neuf et ancien

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Bordeaux est l'une des grandes villes de France où les écarts de prix sont les plus faibles, entre les appartements neufs et anciens.

Investir dans l’immobilier neuf donne droit à des remises d’impôt, et permet de trouver plus facilement des locataires. Oui mais les programmes des promoteurs sont chers, dans certaines agglomérations la différence avec les appartements anciens atteint même 70 % ! Emprunter Malin dresse le palmarès des écarts de prix entre l’immobilier neuf et ancien, pour 11 grandes villes de France.

Note : les relevés ci-dessous ont été effectués via les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) et du baromètre de MeilleursAgents. Le calcul du pourcentage est effectué en arrondissant à la l’unité supérieure.

3 villes où les écarts de prix dépassent 60 %

Investir dans l’immobilier à Grenoble peut être une bonne idée, si l’on considère les 42 % de ménages non-propriétaires (source INSEE 2012). En revanche il faudra se pencher sur le calcul de la rentabilité locative, car l’écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien atteint 70 %. Dans la plus grande métropole alpine, il faudra compter sur 2242 €/m² pour un appartement ancien. Pour l’acheter dans un programme promoteur, le budget décolle à 3565 €/m².

Marseille ne se débrouille pas trop mal non plus, avec 67 % plus cher sur le neuf (3906 €/m²) que sur l’ancien (2400 €/m²).

Pour ce qui est de la douceur angevine, la chute sera rude pour le portefeuille. Les écarts atteignent 64 % entre un appartement ancien à Angers (1861 €/m²), et un autre neuf (3059 €/m²).

4 villes où les écarts des prix de l’immobilier dépassent 50 %

En 2017, Rennes sera reliée à Paris en 1h27 seulement via le tout nouveau TGV. Alors pourquoi ne pas habiter dans l’ancienne capitale des ducs de Bretagne, plutôt qu’en banlieue parisienne ? D’autant plus que les prix de l’immobilier y sont bien plus faibles, avec 2465 €/m² pour un appartement ancien. Pour un appartement neuf, comptez 56 % de budget supplémentaire, soit 3483 €/m².

On peut aussi opter pour le soleil du Sud, et la sécurité d’investissement que propose une ville universitaire. À Montpellier il est possible d’acheter un appartement ancien pour 2683 €/m². Pour du neuf il faudra prévoir 3738 €/m², soit un budget de 55 % supérieur.

Retournons au Nord-Ouest nous établir à Nantes. Activité économique en plein boom, faible taux de chômage, et 52 % d’écarts de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien. Comptez 3673 €/m² dans le premier cas et 2584 €/m² dans le second.

On pourra alors se diriger plein Est, pour pénétrer dans la communauté urbaine de Strasbourg. On y trouvera des appartements anciens à 2492 €/m², et des programmes neufs à 3273 €/m². Différence de budget : 50 %.

Écarts de prix de presque 1/3, on ne fait pas mieux

Les prix des appartements neufs sont encore plus chers sur la métropole Nice Côte d’Azur, que sur la région parisienne. Et pourtant avec 5114 €/m² contre 3732 €/m², ils ont le mérite de n’être que 43 % supérieurs à ceux des appartements anciens.

On trouvera les mêmes écarts si l’on ce dirige à Toulouse. Dans la communauté urbaine de la ville rose, on peut espérer un budget moyen de 2621 €/m² pour un appartement ancien. Mais il faudra rajouter 43 % sur la table pour du neuf, à 3475 €/m².

Arrivés si bas dans le palmarès, on en finit par applaudir les écarts de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien à Lille. Les ch’tis ont de la chance, il n’y a que 35 % de différence entre les 3212 €/m² demandés par les promoteurs, et les 2491 €/m² couramment trouvés sur le marché du bâti.

Mais le coup de chapeau revient sans aucun doute à la communauté urbaine de Bordeaux. On construit à tout-va, on ajoute des lignes de TGV, on fait venir des poids-lourds de l’industrie pour créer de l’emploi, et l’on propose des appartements neufs à 3654 €/m². Cela représente seulement 34 % d’écart avec les prix de l’ancien : 3110 €/m².

Comment interpréter ces résultats ?

L’investisseur immobilier doit se rappeler que s’il existe une remise d’impôt lorsqu’on loue un appartement neuf au travers de la loi Pinel, ce bien se paiera toujours plus cher qu’un autre logement existant. Un calcul de rentabilité s’impose, en tenant compte du prix d’achat, du coût du crédit, et du revenu locatif net après impôts.

En supplément les chiffres ci-dessus sont destinés à fournir un aperçu du marché. Dans la réalité les écarts de prix peuvent être plus ou moins grands d’un quartier à l’autre. Une recherche locale approfondie est donc toujours conseillée.

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