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Évolution des prix de l’immobilier : où va-t-on ?

Le regain d’intérêt des particuliers pour la résidence principale et l’investissement locatif va-t-il faire remonter les prix ? « Non » répondent certains, ils vont stagner. « Pas du tout » répondent d’autres, ils vont continuer de descendre. Les événements donnent raison à certains et tort à d’autres, voici qui pensent quoi, ce qu’il se passe réellement, et surtout de quoi dépend l’évolution des prix de l’immobilier.

Ces professionnels qui pensent que les prix de l’immobilier ne vont pas évoluer

La 3e édition 2015 du moral des professionnels de l’immobilier est composée par l’institut de sondage CSA, pour le compte du Crédit Foncier. L’étude montre que seuls 15 % d’entre eux pensent que les prix de l’immobilier neuf vont évoluer à la hausse, tandis que 6 % prévoient également une augmentation dans l’ancien.

Ils sont largement majoritaires (64 %) à penser que le prix du m² neuf va stagner, et près d’1 sur 2 (48 %) considère que le prix du m² ancien va faire de même. Il reste donc une forte proportion (36 %) de professionnels pour anticiper au contraire une baisse des prix de l’immobilier ancien.

Les notaires constatent d’ailleurs que la tendance baissière ralentit

À la fin juin, 60 % des études notariales observaient une baisse des prix des logements. Ils n’étaient plus que 51 % à la fin août, et voilà qu’il n’en reste plus que 34 % en ce mois de septembre.

Les notaires constatent donc un ralentissement de la baisse des prix de l’immobilier, mais seuls 3 % d’entre eux s’attendent à un retour à la hausse dans leur secteur d’activité. Cette observation va d’ailleurs dans le sens de celle de l’agence de notation Standard & Poor’s. Ses analystes tablent sur une baisse globale de 3 % cette année, et une stabilisation au cours de l’année 2016.

En revanche M. Olivier Eluère, économiste spécialiste du marché immobilier pour le Crédit Agricole, pense que la tendance baissière continuera en 2016, pour finalement arriver sur une différence de -14 % entre 2011 et 2016. Selon lui les prix des logements ne devraient évoluer à la hausse qu’à l’horizon 2018, à moins que certains bouleversements économiques ne viennent déposer leur grain de sable.

Et pourtant les prix de certaines maisons neuves augmentent

Au cours d’un « point presse de conjoncture » présenté le 15 septembre dernier, l’UMF (Union des Maisons Françaises) constate avec plaisir une hausse globale de +6 % des ventes chez ses adhérents, et ce depuis 1 an. Le rapport applaudit les dispositifs d’État tels que le PTZ+, et rappelle que l’APL accession ne doit pas être abandonnée, sous peine d’enrayer le marché.

Mais son président, M. Patrick Vendromme, met en garde sur « les surcoûts engendrés par la RT 2012 », qu’il estime de « 8 à 12 % selon les modes constructifs et les zones climatiques ».

M. Vendromme pointe également le doigt sur « le retour de la primo accession modeste comme l’atteste le prix moyen des opérations ». Mais du côté du ministère de logements, les chiffres s’interprètent différemment. Car au 2e trimestre 2015 les prix des maisons neuves de 4 pièces ont augmenté de +4,5 %, alors que dans un même temps les ventes de ce type de logement ont grimpé de +10,5 %. De là à y voir une relation de cause à effet, il n’y a qu’un pas.

Par ailleurs le ministère du logement constate une hausse globale de +0,8 % du prix de vente des maisons individuelles neuves, et de +1,1 % de celui des appartements neufs au 2e trimestre 2015, par rapport au 2e trimestre 2014.

Les prix de certains biens immobiliers parisiens évoluent à la hausse

En juin déjà les études notariales avaient averti du fait que le prix du m² parisien pourrait repasser au-dessus de la barre des 8000 €. Désormais les montants constatés sur les avant-contrat laissent à penser que la médiane montra à 8070 €/m², soit une évolution de +1,5 % en 3 mois.

Constat similaire pour les appartements anciens en petite couronne. Leurs prix seraient en ce moment en train de passer de 4220 €/m² au 2e trimestre à 4310 €/m². La variation serait notamment brutale dans le Val-de-Marne (94), avec une hausse de +1,6 % sur 3 mois. Dans les Hauts-de-Seine (92), les prix sont sans doute en train de monter de +1,3 % depuis juillet.

Enfin, avec la hausse du pouvoir d’achat les ménages peuvent finalement réaliser leur rêve d’acheter une maison. Pour cela ils doivent la plupart du temps partir vers la grande banlieue, faisant grossir l’offre et pesant sur la balance de la demande. Ainsi les notaires constatent que le prix médian d’une maison en grande banlieue est sans doute aujourd’hui passé de 267 900 € à 271 600 €, une évolution de +1,2 % en 3 mois.

Ces facteurs qui déterminent l’évolution des prix de l’immobilier

Tous les marchés du monde sont régis par la même loi : celle de l’offre et la demande. Notaires, promoteurs, constructeurs et agents immobiliers applaudissent l’efficacité du dispositif d’investissement immobilier Pinel. Il serait notamment responsable de la hausse de +66,7 % des ventes d’immobilier neuf à investisseurs en seulement 1 an.

Or ces particuliers investisseurs se dirigent d’abord vers les petites surfaces, a priori vers les studios dont les ventes ont ainsi bondi de +36,8 % d’avril à juin. Et justement au cours de cette même période, les mises en vente n’ont augmenté que de +0,7 %. Résultat : le prix des studios neufs a bondi de +5,9 % en 3 mois.

L’environnement économique joue également un grand rôle sur les évolutions du marché de l’immobilier. Si en ce moment la courbe du chômage ne semble toujours pas s’inverser, celle du moral des Français repart à la hausse. Une éclaircie mondiale se profile à travers la presse et cela qui suffit à susciter un effet déclencheur.

Mais l’un des rôles les plus importants dans l’évolution du marché immobilier, est joué par les taux d’intérêt accordés par les banques. Ils restent toujours historiquement bas, même s’ils ont amorcé une remontée officiellement depuis le mois de juillet. Or les taux de prêt peuvent servir de tampon, lorsque les prix de l’immobilier augmentent.

Effectivement 2 cas de figure peuvent se présenter. Premièrement les banques pourraient ralentir la hausse des taux afin d’amortir la hausse des prix de l’immobilier. Deuxièmement la hausse des taux pourrait ralentir la reprise des transactions immobilières, et par effet domino faire baisser les prix.

Toutefois un 3e scénario est probable en cette fin d’année : des taux préférentiels pour les meilleurs profils. Effectivement avec une hausse de +32,8 % du chiffre d’affaires des banques en prêts immobiliers réalisée sur 1 an (source observatoire CSA/Crédit Logement), la plupart des enseignes ont atteint leurs objectifs.

Elles pourraient donc en profiter pour n’accorder de meilleures conditions qu’à la clientèle qui les intéresse le plus, et faire subir une légère hausse des taux d’emprunt à tous les autres. Reste à savoir quelle sera l’incidence sur l’évolution des prix de l’immobilier.

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