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Comment se calculent les intérêts d’un prêt immobilier ?

Il existe deux manières de calculer les intérêts d’un prêt immobilier. Dans la formule amortissable, le taux s’applique sur le montant restant à rembourser. Dans la formule in fine, le taux s’applique sur le montant total emprunté. Au final, les intérêts d’un prêt in fine sont supérieurs à ceux d’un crédit amortissable.

Calculs immobiliers
Les taux immobiliers, combien ça coûte ?

Calculer les intérêt d’un prêt amortissable

Un taux sur le capital restant dû

Le calcul des intérêts d’un crédit immobilier amortissable se déroule comme ceci :

  1. Intérêts du premier mois = taux x capital emprunté.
  2. Intérêts du deuxième mois = capital restant dû x taux.

Note : l’exemple ci-dessous s’entend pour un prêt à taux fixe.

Admettons qu’un couple obtienne un crédit immobilier de 300 000 € au TAEG de 1,75 % sur 20 ans. Ils auront donc des mensualités fixes de 1483 €.

1ère mensualité

Le 1er mois, le taux d’intérêt de 1,75 % s’applique sur le montant du prêt, soit 300 000 €. Le calcul est le suivant :

(300 000 € x 1,75 %) / 12 = 437,50 €

Durant la première mensualité, le montant des intérêts sera donc de 437,50 €. Sur une échéance de 1483 €, l’emprunteur a donc remboursé 1045,50 €. Désormais le capital restant dû est de 298 954,50 €.

2ème mensualité

Le second mois, le taux de 1,75 % s’applique sur le capital restant à rembourser. Le calcul du montant des intérêts est donc le suivant :

(298 954,50 € x 1,75 %) / 12 = 435,98 €

Le résultat débouche donc sur 435,98 € d’intérêts, ce qui pour une mensualité à 1483 € donne 1047,02 € de capital remboursé. Le capital restant dû descend donc à 297 907,48 €.

Et ainsi de suite au cours des mois suivants. En tout, le crédit aura coûté 55 773 €.

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Particularités du remboursement à taux fixe amortissable

Dans un emprunt immobilier amortissable, chaque échéance inclut des intérêts et un remboursement de capital.

Plus le taux est élevé, plus la part d’intérêt est importante au sein de chaque mensualité.

Plus le taux est faible, plus les emprunteurs ont de chances de revendre à moyen terme sans perdre d’argent.

La part d’intérêt est plus importante au début des remboursements, le capital se rembourse plus facilement à partir de la 2e moitié du crédit.

En consultant un tableau d’amortissement, l’emprunteur peut déterminer le montant qu’il devra reverser à sa banque en cas de remboursement anticipé.

Calcul des intérêts d’un prêt in fine

Le principe

Les mensualités d’un crédit remboursé selon la méthode in fine, ne comprennent pas de capital. L’emprunteur paye les intérêts, il versera le capital à la fin du contrat. Le taux d’un prêt in fine s’applique donc uniquement sur le capital emprunté, et non-pas sur le capital restant dû :

 intérêts  = taux x capital emprunté

Les mensualités sont donc uniquement constituées des intérêts et de la prime d’assurance emprunteur.

Exemple de calcul d’un prêt in fine

Le taux d’un prêt in fine est généralement supérieur à celui d’un prêt amortissable. Effectivement la banque prend plus de risques, en acceptant de ne récupérer le capital emprunté qu’au bout de nombreuses années.

Admettons que pour un crédit immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le taux in fine soit de 2,5 %.

Le montant des intérêts serait donc :

(300 000 € x 2,5 %) / 12 = 625 €

Ces 625 € correspondent également au montant des échéances. Pendant 20 ans, l’emprunteur versera donc 625 €/mois à sa banque. En tout, le crédit aura donc coûté 150 000 €.

Particularités du remboursement d’un crédit à taux fixe in fine

Le coût d’un crédit in fine peut être très élevé, les remboursements ne doivent donc pas dépasser le moyen terme.

Il est surtout utilisé pour les emprunteurs non résidents fiscaux dans le pays où la banque prêteuse est domiciliée. Dans la pratique ils déposent un capital nanti, qui garantit à la banque de retrouver sa mise.

Il peut également être utilisé afin de minimiser une base de revenus locatifs. Toutefois cette opération doit être menée avec l’appui d’un professionnel avisé.

Qui calcule les taux des prêts immobiliers ?

Les banques sont libres de pratiquer les taux qu’elles désirent. Elles ont également la liberté de proposer une méthode de calcul amortissable ou in fine. Toutefois le consommateur est bien informé, il sait que la méthode amortissable est à son avantage.

Le montant des taux dépend de 3 facteurs :

  • la durée des remboursements,
  • le profil de l’emprunteur,
  • les conditions des marchés obligataires.

Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux est élevé car plus la banque prend de risque.

Plus le profil de l’emprunteur est bon (faible taux d’endettement, bonne situation professionnelle, bon apport personnel…), plus le taux est faible car la banque prend moins de risques.

Les conditions des marchés obligataires sont déterminées par le taux des Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10 ans), consultable ici. Plus ce taux est élevé, plus les crédits immobiliers sont chers.

Les agences bancaires et courtiers en crédits immobiliers reçoivent des barèmes de taux en début de chaque semaine. Les banques sont libres d’appliquer des taux préférentiels en fonction des réseaux de courtage. Elles ont toutefois intérêt à leur proposer de bonnes conditions, car le métier des courtiers est précisément de faire jouer la concurrence.

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