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Faire racheter son crédit immobilier comme 30 % des emprunteurs ?

Dans les métropoles où la vie est chère, faire racheter son crédit immobilier peut redonner beaucoup de pouvoir d'achat.

Avec un taux immobilier moyen à 1,71 % pour l’accession dans l’ancien, certains propriétaires sont envahis par un sentiment amer. S’ils ont acheté il y a 2 ans, ils l’ont fait aux alentours des 3 %. Qu’ils se rassurent, faire racheter son crédit est une pratique courante, comme le montre les derniers chiffres de la Banque de France.

Près d’1 nouveau crédit à l’habitat sur 3 est un rachat

En avril 2016, l’encours brut de prêts immobiliers s’élevait à 873 milliards d’euros. Le marché tourne à plein régime, avec des montants prêtés en hausse de +24,1 % sur 1 an. Pour la Banque de France, le taux de croissance annuelle brut de l’encours est de +3,6 %, pour la bagatelle de 15 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat souscrits en avril. C’est le plus haut score constaté depuis le début de l’année, pour autant 30,8 % sont des rachats.

En avril dernier, 4,62 milliards d’euros ont ainsi été prêtés pour racheter la dette immobilière des propriétaires accédants.

Faire racheter son crédit, pourquoi faire ?

Toute personne physique et morale a le droit de demander à un établissement financier de racheter son crédit pour moins cher, afin d’abaisser ses mensualités. L’actuel créancier n’a pas le droit de refuser, il peut par contre se consoler en appliquant des pénalités de remboursement anticipé. Ces dernières se montent à 3 % du capital restant dû ou au cumul des 6 prochains mois d’intérêts, ce qui fait que le demandeur peut avoir plus d’avantages à renégocier auprès de sa banque.

Et pourtant dans certains cas, la différence entre le TEG actuellement supporté par le propriétaire accédant et celui qu’il pourrait obtenir, dépasse les 1 %. Un simple le tour de calculette montre que l’économie réalisée sur les mensualités peut se monter à plusieurs centaines d’euros par an.

En consultant l’historique de la Banque de France, on voit que le TEG moyen sur les prêts immobiliers atteignait 4,05 % en avril 2012. En l’espace de 4 ans il descend à 2,1 %, faisant logiquement diminuer le coût du crédit par 2.

Un gain de pouvoir d’achat à 4 chiffres

Prenons l’exemple d’un ménage qui a emprunté 250 000 € sur 20 ans il y a 4 ans, au taux de 4 % tous frais compris (source : historique Banque de France). Il rembourserait donc aujourd’hui des mensualités de 1515 €. Il ne lui reste plus que 16 ans avant la fin de son contrat pour un capital de 214 600 €, et s’il va jusqu’au bout son prêt immobilier lui aura coûté 113 600 €.

S’il change de banque pour faire racheter son crédit, la sienne lui appliquera des pénalités de 6 mois d’intérêt, soit environ 4300 €. Le montant de son refinancement s’élèvera donc à environ 219 000 €. Le TEG immobilier moyen se situait à 2,1 % en avril. S’il obtient ces conditions sur les 16 années restantes, ses mensualités descendent à 1344 €, soit un gain de pouvoir d’achat de 171 €/mois, ou 2052 €/an.

Une économie à 4 chiffres, pour un coût total du crédit qui descend à 39 000 € d’ici à la fin des remboursements. On peut même faire encore mieux en changeant d’assurance emprunteur, sachant que les formules des assureurs spécialisés sont 2 fois moins chères que celle des banques.

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