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Financer un rachat de soulte sans apport, c’est possible

Avec plus de 120 000 divorces par an (chiffres INSEE), les banques sont à pied d’œuvre pour financer les rachats de soulte. Les frais de notaires sont moins élevés que lors d’une accession, car on considère que le repreneur a déjà réglé sa part de droits de mutation. Ce dernier détenant d’ailleurs déjà une partie du bien immobilier convoité, il peut emprunter sans apport, même avec de faibles revenus.

Emprunter pour un rachat de soulte sans apport

Lors d’un divorce ou d’une dissolution de PACS, le patrimoine financier est équitablement réparti entre les ex conjoints ou ex partenaires. Il est surtout utilisé pour payer les frais de procédure, celui des 2 qui souhaite conserver la résidence principale dispose donc généralement de peu d’apport personnel. Qu’à cela ne tienne, la quote-part qu’il possède déjà sur le bien immobilier fait office de capital de départ.

Car celui des 2 qui conservent la résidence principale, en est généralement propriétaire pour la moitié de la valeur acquise. La banque va donc lui prêter une somme bien inférieure à la valeur marchande du bien immobilier. Il s’agit d’une sécurité pour elle, car en cas de défaut de remboursement elle pourra retrouver son dû sur la vente du bien.

Obtenir un rachat de soulte avec un petit budget

Les banques ont l’habitude d’accorder des prêts immobiliers aux personnes seules. Le cadre d’un rachat de soulte est à peu près le même. Généralement la somme dont a besoin le candidat emprunteur, correspond à ce qui est nécessaire pour acheter un petit appartement pour célibataire.

À partir de là et surtout eu égard à la tendance des taux immobiliers, il n’est pas nécessaire d’avoir de gros revenus pour financer une soulte. Le principe est toujours le même : conserver un taux d’endettement futur maximum de 33 %.

L’importance de la dette restante

L’octroi d’un prêt pour rachat de soulte sur un bien immobilier, dépend de la valeur patrimoniale du bien convoité, et bien entendu de la capacité d’emprunt du demandeur. La différence entre la valeur marchande du logement et la dette restante doit être positive.

Une banque financera la totalité du projet, frais inclus, mais attendra qu’un notaire ait calculé le montant de la soulte avant de présenter une offre préalable en bonne et due forme.

Toutefois, il existe des banques disposant d’un service spécialisé en financement de soulte, dont les conseillers sont en mesure d’établir une simulation précise, même avant que le calcul ne soit officialisé.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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