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Guide du crédit immobilier

D’après l’INSEE 58 % des ménages de la France métropolitaine sont propriétaires de leur résidence principale, et parmi eux 70 % n’ont plus de crédit à rembourser. Si vous êtes arrivé(e) jusqu’ici c’est que vous souhaitez faire partie de la liste, et vous avez sans doute raison car les taux immobiliers sont au plus bas depuis des décennies. Pour habiter pour investir, pour revendre ou pour conserver, Emprunter Malin compile et analyse les données de sources officielles. Bonne lecture, et n’hésitez pas à poser vos questions en commentaires.

Pour comprendre le prêt immobilier avant de signer

Rentabilité du placement immobilier

Simulation de prêt immobilier en ligne, résultat immédiat

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Hypo vous donne votre capacité d'emprunt, en ligne et en moins de 10 minutes. Son algorithme est quotidiennement mis à jour en fonction des offres des banques. Vous pourrez demander un rendez-vous physique avec...
Calcul immobilier

Vaut-il mieux acheter ou louer ? Maison ou appartement, faites le calcul !

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Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul pour savoir s'il vaut mieux acheter ou louer. Simulez ce que coûtera le fait de rester locataire, et comparez avec ce que coûtera un prêt immobilier....
Épargner ou rembourser un prêt ?

Faut-il mettre toute son épargne dans un achat immobilier ?

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Les banquiers aiment les emprunteurs qui épargnent car ils présentent peu de risques de défaut de remboursement. Pour autant il existe diverses façons d'utiliser une épargne pour un achat immobilier, tout en présentant un bon...
Plus d'argent pour payer

Le prêt immobilier à mensualités modulables : limites et utilité

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Le prêt immobilier à mensualités modulables permet à l'emprunteur d'augmenter ou de diminuer ses échéances. La clause de modularité est incluse dans pratiquement tous les contrats, et peut se révéler salvatrice en cas de...
Rembourser un prêt immobilier par anticipation

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt immobilier

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L’une des sources de revenus des banques est le crédit immobilier, duquel elles tirent profit grâce aux intérêts versés par les emprunteurs. Une banque subit donc un manque à gagner lorsqu'un client rembourse son prêt...
Le piège des pénalités de remboursement anticipé

3 astuces pour éviter les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

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Lorsqu'un emprunteur solde son crédit immobilier avant échéance, en vendant son logement ou en effectuant un rachat de crédit, la banque compense son manque à gagner avec des indemnités de remboursement anticipé. Il est possible...
Les cautions d'un prêt immobilier

Combien coûte la caution d’un prêt immobilier ?

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Aucune banque n'accordera de crédit immobilier sans la présence d'une garantie, qui lui permettra de retrouver son dû en cas de défaut de remboursement de l'emprunteur. Il peut s'agir d'une caution, d'une hypothèque ou d'un PPD (Privilège de...
Appartement ancien à vendre

Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?

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Un ménage de primo accédants revend sa résidence principale en moyenne au bout de 7 ans. Il se pose alors la question suivante : allons-nous gagner ou perdre de l'argent ? Plus les taux...
Maison individuelle

Aujourd’hui, on peut emprunter 300 000 € avec moins de 4000 €/mois

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La moyenne générale des taux immobiliers est descendue à 1,25 % (mise à jour août 2020). Cette hausse affecte le pouvoir d'achat des ménages, pour autant en théorie des revenus de 3625 € suffiraient à...
Calculs immobiliers

Comment se calculent les intérêts d’un prêt immobilier ?

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Il existe 2 manières de calculer les intérêts d'un prêt immobilier. Dans la formule amortissable, le taux s'applique sur le montant restant à rembourser. Dans la formule in fine, le taux s'applique sur le montant...
Négociation

Comment négocier un crédit immobilier en 5 points

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Un crédit immobilier peut se négocier autour de 5 points essentiels. Le taux, les pénalités de remboursement anticipé, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et la modularité des échéances. Au final ce qui compte, c'est...
Les primo accédants préfèrent acheter du neuf

Zones PTZ en 2020 : où acheter de l’immobilier à 0 % (ou presque)

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Les aides immobilières de l'État sont calculées en fonction de la zone géographique du bénéficiaire. En 2020 on compte 3 zones valables pour le PTZ (Prêt à Taux Zéro), qui finance jusqu'à 40 %...
Acheter sa maison : le rêve des ménages français

Calculez votre budget immobilier

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Vous souhaitez acheter un logement ? Vous commencez donc tout naturellement par déterminer votre capacité d'emprunt immobilier. Pour autant cela ne suffit pas, car dans la réalité il y a des frais d'achat. Voici...

Mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 €

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Les taux immobiliers ont légèrement chuté en août, ils se situent encore et toujours à des niveaux très abordables (moyenne parue en septembre 2020). Les banques continuent de soutenir le marché du logement, il...

Demander un crédit à sa banque : portrait du bon client

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En août 2020 l'observatoire CSA/Crédit Logement notait une échelle de taux immobiliers sur 20 ans allant de 0,99 % à 1,55 %. Sur un prêt de 200 000 € cela signifie une différence de 12 099...
Programme immobilier en construction

Calcul des intérêts intercalaires dans un crédit construction

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Il peut se passer plus d'1 an entre la signature de l'acte de vente d'un bien immobilier neuf, et la remise des clés. Les banques accordent donc un report des mensualités, ce qui évite...
Calcul immobilier

Calcul du rachat de soulte en cas de divorce

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Lors d'un divorce ou d'une séparation, celui des 2 qui continue d'occuper le logement doit verser une soulte à l'autre. Les banques apprécient les prêts immobiliers pour rachat de soulte, car la quote-part de...
Calcul immobilier

Prêt immobilier : calculez vos revenus comme une banque

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La capacité d'emprunt immobilier se détermine en fonction des revenus imposables nets. Attention, la banque ne prend en considération que les ressources pérennes. En supplément elle tient à savoir si vos rentrées d'argent n'ont...
Vue du quartier des affaires de La Défense, Paris

Comment acheter des parts de SCPI avec un crédit immobilier

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Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent être achetées à crédit. L'investisseur obtiendra un prêt immobilier ou consommation, selon le montant de l'investissement. Il reste que l'acheteur doit se faire conseiller...
Rendez-vous avec le conseiller clientèle une banque

Comment emprunter à nouveau avec un prêt immobilier locatif en cours

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Si vous possédez déjà un bien immobilier que vous louez, votre banque va se faire une idée bien particulière de votre endettement foncier et de votre reste-à-vivre. Plus précisément, une banque pourrait vous trouver trop...

Comment emprunter en SCI immobilière

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Une SCI (Société Civile Immobilière) peut souscrire un prêt immobilier, chaque associé est alors responsable des remboursements. C'est la raison pour laquelle une banque va étudier scrupuleusement la capacité de remboursement de chacun. Généralement elle...
Recherche de travail sur Internet

Comment obtenir un crédit quand on est intérimaire

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L’intérim n’est pas considéré comme précaire par les banques, à partir du moment où les missions se succèdent depuis au moins 18 mois sans interruption. Mais les demandeurs se heurteront à d'autres exigences des prêteurs, notamment...
Meilleurs baromètres des prix de l'immobilier

Emprunter pour investir dans le locatif

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Les banques accordent volontiers un prêt pour investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 33 %, mais les enseignes n’utilisent pas toutes la même méthode de...

Caution, hypothèque ou IPPD pour un prêt immobilier ?

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La banque peut choisir entre la caution, l'hypothèque et l'IPPD pour garantir les prêts immobiliers qu'elle accorde. L'emprunteur n'a donc pas son mot à dire, en revanche si aucune caution ne lui a été accordée...

IRL Insee : les loyers pourront augmenter au 3e trimestre 2020

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L'IRL INSEE (Indice de Référence des Loyers) du 2e trimestre 2020 est en hausse de +0,66 % par rapport au 2e trimestre 2019 à 130,57. Il pourra donc y avoir une augmentation des loyers...
Les contrats de travail pour obtenir un crédit

Le bon contrat de travail pour obtenir un prêt immobilier

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Avant de vous accorder un crédit immobilier ou consommation, une banque voudra consulter votre contrat de travail. Pourquoi ? Car elle cherche à savoir si vous avez des revenus pérennes. Dans cette optique, le CDI (Contrat à...
Devenir propriétaire pour la première fois

5 avantages du prêt immobilier à taux fixe

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Les accédants à la propriété français font figure d'exception parmi leurs voisins européens. Car en plus d'obtenir des taux d'intérêt parmi les plus faibles de la zone euro, ils empruntent à taux fixe. Mensualités...
Pose de matériaux isolants sur les murs extérieurs

Le prêt immobilier avec travaux, comment ça marche et combien ça coûte

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Lorsque l’on achète un logement avec travaux, on ne pourra l'habiter ou le louer que quand les rénovations seront terminées. L’accédant à la propriété devra donc cumuler le montant des mensualités avec son loyer, et l’investisseur devra...
Signature d'un mandat immobilier

Le prêt in fine immobilier est-il pour vous ?

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Le prêt in fine est un financement généralement dédié à l'immobilier, dans lequel le capital est remboursé en fin de contrat. Tout au long de la durée l’emprunteur ne paye que les intérêts, ce...
Caisse régionale d'allocations familiales

Les allocations et pensions utiles pour obtenir un prêt immobilier

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Les pensions alimentaires et retraites peuvent être prises en compte dans le calcul de vos revenus. Les allocations familiales et autres ressources non-imposables viennent s'ajouter à votre reste à vivre, il ne faut donc...
Finalement emménager chez soi

Comment obtenir le prêt immobilier à taux zéro (PTZ) de l’Etat

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Le Prêt immobilier à Taux Zéro (PTZ) aide les locataires à acheter une résidence principale, neuve ou ancienne. S'il est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, il s'adresse à...
Paris, façade haussmannien

Palmarès des meilleurs taux immobiliers de 15 ans à 25 ans

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Chaque banque poursuit sa propre politique de taux immobiliers, selon le profil des emprunteurs. La dernière étude de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) montre que les plus riches autant que les moins...
Calcul du budget immobilier

Quels sont les revenus à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?

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Vous serez surpris(e) par le calcul de votre capacité d'emprunt, tel qu'effectué par un organisme de crédit. Par exemple, les heures supplémentaires et frais de déplacement ne sont pas pris en compte car non-pérennes. Pour faire simple,...
Le prêt immobilier à taux variable

Le prêt à taux variable

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Les mensualités du prêt à taux variable peuvent augmenter ou diminuer à chaque révision. La fréquence et les dates de ces révisions sont inscrites au contrat, ainsi que l'indice sur lequel se base le calcul....
Convention de divorce par consentement mutuel

Le sort de la résidence principale dans un divorce ou une fin de PACS

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Une résidence principale acquise au cours d'une union civile appartient équitablement aux 2 époux, ou partenaires de PACS. En cas de séparation, l'un d'entre eux peut racheter la soulte de l'autre pour devenir plein propriétaire....
Comparer les crédits immobiliers

Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre comme une banque

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Les banques utilisent 2 barèmes pour déterminer la dangerosité d'un prêt immobilier, ce qui influe sur l'acceptation du dossier et le calcul du taux d'intérêt. Le premier est le taux d'endettement, qui représente le poids...
Maison à vendre

Le prêt immobilier pour rachat de soulte

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Le prêt immobilier pour rachat de soulte est accordé par une banque en cas de divorce ou d'héritage. Le montant du financement est inférieur à la valeur du bien convoité, car le candidat emprunteur...
Assurer son logement et sa famille

Assurance multirisque habitation : que prend-elle en charge ?

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L'assurance multirisque habitation comprend 2 grands ensembles de garanties : les dommages aux biens immobiliers et la responsabilité civile. Le propriétaire doit bien vérifier que son logement soit indemnisé pour les dégâts causés par...
Recours de la caution d'un prêt bancaire

Dans quel cas la justice peut-elle annuler la caution d’un prêt ?

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Se retrouver obligé de rembourser un prêt dont on s'est porté caution, est toujours une situation inconfortable. Particulièrement si vos moyens ne vous permettent pas de faire face à votre engagement. Pas de panique,...

Prêt immobilier construction, ce qui plaît et déplaît aux banques

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Les banques accordent un prêt immobilier construction, avec ou sans report des intérêts durant le chantier. Elles le font d'autant plus facilement que l'emprunteur choisit la bonne formule. En lotissement ou en contrat d'entreprise,...

Les chiffres du crédit immobilier

Au 2e trimestre 2020 le marché du crédit immobilier subit de plein fouet la crise sanitaire. La production, c’est-à-dire le montant total prêté, a chuté de -39 % par rapport au 2e trimestre 2020. Les banques ont accordé 40 % de crédits immobiliers en moins sur cette même période (source : observatoire CSA/Crédit Logement).

Et si l’on observe un grand écart entre la production et le nombre de crédits distribués, c’est clairement à cause de la hausse des prix des maisons et des appartements. Au 1er trimestre 2020, ils avaient augmenté de +5 % sur l’ensemble de la France.

La progression fut notamment de +6,4 % sur les appartements et +4 % sur les maisons. La progression la plus forte a été observée sur les appartements à Paris, dont les prix ont bondi de +8 %. Même dans les agglomérations de moins de 10 000 habitants et les zones rurales, l’inflation a été de +3,1 % au 4e trimestre 2019 (source : INSEE prix des logements anciens).

Le prix médian de la pierre française se situe à 2140 €/m² entre janvier et mars 2020, cette observation a été effectuée par les notaires sur 119 000 ventes immobilières.

Des logements vides et des constructions neuves

Le marché immobilier français est un paradoxe. Alors que le niveau des taux d’intérêts bancaires actuels permet aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaire, les aides se situent surtout dans l’immobilier neuf.

Car les programmes des promoteurs et des lotisseurs sont plus chers que les logements déjà bâtis. Certes ils présentent une parfaite isolation thermique et phonique, mais cette qualité de l’habitat ne peut pas toujours justifier les différences de prix.

La France compte plus de 3 millions de logements vides, et pourtant promoteurs et lotisseurs ont démarré la construction de 368 800 habitations au cours des 12 derniers mois. Ces chiffres compilés par le développement durable montrent que le parc de logements français a même reçu 409 600 autorisations de permis de construire.

Les agglomérations de France pourraient ainsi voir pousser 196 400 logements collectifs supplémentaires, et 107 100 maisons neuves.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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