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Île-de-France : ces villes où les prix de l’immobilier chutent

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Les prix des logements baissent en région parisienne, mais pas partout. © laurent davaine - Fotolia.com

2015 aura été un bon cru pour l’immobilier ancien en Île-de-France. La baisse des taux d’emprunt associée à la chute des prix des logements a permis aux ventes de décoller de +17 % en 1 an. Car dans certaines villes de la petite et de la grande couronne, ou même dans certains arrondissements parisiens, les prix descendent de façon spectaculaire.

Consultez les variations les plus importantes pour les départements franciliens :

Paris (75), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94).

Yvelines (78), Seine-et-Marne (77), Essonne (91), Val-d’Oise (95).

Prix cassés sur les appartements à Paris


À la fin 2015, les notaires de la chambre Paris Île-de-France ont constaté une remontée de +0,4 % sur les prix des appartements parisiens. Au 4e trimestre la transaction médiane s’établissait à 7980 €/m². Attention, les prix sont déjà en train d’évoluer car les avants contrats déjà signés font état de 8060 €/m².

Que les candidats acheteurs se rassurent, de bonnes affaires persistent dans les arrondissements de la capitale, et ce malgré la hausse des droits de mutation intervenue au 1er janvier.

Le quartier de Paris où les prix des appartements anciens ont le plus chuté, est Odéon (6e). Aujourd’hui on peut y devenir propriétaire pour 12 080 €/m², après une baisse vertigineuse de -13,6 % en 1 an. Les voisins du quartier de La Monnaie ont vu la valeur de leur logement perdre -9,1 %, pour s’établir à 10 710 €/m².

Dans le 5e arrondissement, à Saint-Victor, la transaction médiane sur les appartements anciens s’établit à 10 000 €/m². Ce niveau fait suite à un plongeon de -11,4 % en 1 an, ce qui n’empêche pas à l’immobilier local de finir à +4,8 % sur 5 ans.

Les prix de l’immobilier diminuent en petite couronne

Les notaires constatent que les appartements anciens se vendaient à 4230 €/m² en petite couronne. Il s’agit d’une baisse de -2 % sur 1 an, et la tendance est en train de continuer. Quant aux maisons elles résistent un peu mieux à -1 %, mais là encore la courbe n’est pas prête de s’inverser.

PRIX ET PROJECTION DES PRIX AU M² DES APPARTEMENTS ANCIENS EN PETITE COURONNE

Grosse promo dans les Hauts-de-Seine (92)


Dans les Hauts-de-Seine (92) notamment, jusqu’à présent les appartements se vendaientt à 5130 €/m². À la lecture des avants contrats signés, la médiane chute à 5070 €/m².

Cette moyenne est d’ailleurs certainement tirée vers le bas par la ville d’Antony. En 2015 le prix des appartements anciens a chuté de -16,4 %, pour atterrir à 3930 €/m². Rappelons toutefois que les appartements rénovés se vendent mieux, les acheteurs n’étant généralement pas enclins à effectuer des travaux.

À Gennevilliers aussi les propriétaires se réveillent avec la gueule de bois. La transaction médiane est tombée à 3130 €/m², après un fort ajustement de -12 % en 1 an.

À Malakoff c’est plus cher, il faudra tabler sur 5020 €/m². Toutefois ce prix fait suite à une dégringolade de -10,7 %.

Par contre pour acheter une maison dans les Hauts-de-Seine, il faudra y mettre le prix. Les meilleurs remise se trouvent à Saint-Cloud, ou après une forte baisse de -13,7 % sur 1 an, le marché atterrit à 945 700 € de médiane. Mauvaise nouvelle pour les propriétaires, qui perdent ainsi -18,6 % en 5 ans.

Ceux de Rueil-Malmaison s’en sortent mieux. S’ils ont subi une baisse de -6,2 % en 2015, ils terminent tout de même à +19 % sur 5 ans. Il faudra aujourd’hui compter sur un budget médian de 780 000 €.

Seine-Saint-Denis (93), Villepinte dans la tourmente


Globalement les prix des appartements anciens ont reculé de -1,6 % en Seine-Saint-Denis. Voilà qui ne consolera pas les propriétaires de Villepinte. En 1 an les prix ont carrément chuté de -28,8 %, s’établissant ainsi à 1780 €/m². En 5 ans il s’agit d’une déflation de -26,4 %, un record en Île-de-France.

Pour qui souhaite devenir propriétaire aux portes de Paris, il y a Bagnolet. Plus ou moins loin de la station de métro, le prix médian des appartements anciens s’établit à 3660 €/m². Si les heureux propriétaires se targuent d’une plus-value de +9,4 % sur 5 ans, en 2015 la valeur a chuté de -13,3 %.

Même constat du côté des maisons anciennes de Villepinte, qui voient leurs prix dégringoler de -10,4 %, pour se vendre aujourd’hui à 215 000 €. En 5 ans, il s’agit d’une baisse de -7,3 %. À ce tarif, le niveau se rapproche du marché immobilier des grandes villes de province.

Mais l’écart est encore plus important à Noisy-le-Sec. Si la transaction médiane est plus élevée à 240 000 €, il s’agit d’une variation de -14,3 % en 12 mois. Montfermeil aussi est dans le rouge, après 1 an passé en perte de -10,4 %, les maisons anciennes se vendent à 215 000 €. En 5 ans, elles ont perdu -12,2 % de valeur.

Chute du prix des maisons et appartements dans le Val-de-Marne (94)


Les prix des maisons dans le Val-de-Marne restent élevés par rapport à ceux de la grande couronne. C’est sans doute une des raisons pour lesquelles ils accusent une dégringolade de -24,2 % au Perreux-sur-Marne. Ils restent toutefois en territoire positif à +14,8 % sur 5 ans, pour un budget médian de 455 000 €. Une bouffée d’air pour certains ménages, alors que les prix de l’immobilier grimpent dans les grandes agglomérations.

À Villejuif aussi les propriétaires ont eu chaud. La transaction médiane perd -18,6 % sur 1 an, s’établissant à 350 000 €. Les prix restent toutefois en plus-value de +10 % sur 5 ans.

Même son de cloche à Fontenay-sous-Bois, mais pour plus cher. Le budget médian pour acheter une maison descend à 420 000 €, après -13,8 % sur 1 an. En 5 ans il reste dans le vert à +8,1 %.

Pour acheter un appartement pas cher dans le Val-de-Marne, il faut se diriger vers l’Haÿ-les-Roses. Un budget de 2900 €/m² suffit, après une baisse vertigineuse de -18,1 % sur 1 an.

Si l’on souhaite devenir propriétaire à Choisy-le-Roi, il faudra compter sur 2960 €/m², après un ajustement de -8,5 %. Et pour qui souhaite acheter un appartement aux portes de Paris, il y a Charenton-le-Pont. S’il faut tabler sur 5960 €/m², il s’agit toutefois d’une baisse de -7 % sur 12 mois.

L’immobilier à 2 vitesses de la grande couronne d’Île-de-France

C’est bien connu, les ménages français préfèrent les maisons. Cet engouement fait gentiment grimper les montants des transactions de +0,2 % en 1 an. En revanche le marché des appartements présente un comportement inverse, avec une baisse des prix de -2,4 %. Et comme le montre les graphismes, la tendance continue.

Les prix des appartements anciens continuent de diminuer en grande couronne. Source : notaires Île-de-France.

Maisons et appartements s’ajustent dans les Yvelines (78)


Les acheteurs d’appartements anciens ont été impitoyables dans les Yvelines. Il ont emporté pour des montants médians en baisse de -3,8 %, et un budget moyen de 3600 €/m². C’est à Marly le Roi que la négociation fut la plus ardue, descendue à 3200 €/m², après -9,1 %.

À Saint-Germain-en-Laye s’il faut compter sur l’un des budgets immobiliers les plus élevés du département avec 5050 €/m², cela fait suite à une baisse de -7,6 %. Du côté de Versailles, un appartement ancien s’est vendu en médiane à 5260 €/m², en rabais de -5,3 %.

Pour acheter une maison ancienne dans les Yvelines, il faut tabler sur un budget de 350 400 €. À Chatou c’est plus cher avec 600 000 €, mais en recul de -7,7 % sur 1 an. Sur la ligne du RER B, on peut acheter une maison pour 360 000 € à Houilles, après une dégringolade de -9 %.

C’est encore plus cher dans la ville sélecte du Vésinet, où on trouve des transactions à 1 million d’euros de médiane après un ajustement de -4,8 %. Rien de nouveau, on constatait déjà une déflation du marché des maisons en Yvelines au 3e trimestre.

L’immobilier reste sage en Seine-et-Marne (77)


Les prix des appartements n’ont baissé que de -1,4 % en Seine-et-Marne, pour s’établir à 2570 €/m². C’est à Avon qu’ils sont descendus le plus, au prix très abordable de 1970 €/m², après -1,4 %. Si l’on souhaite s’installer près de la forêt de Fontainebleau c’est plus cher. Un budget de 3380 €/m² est nécessaire, mais en baisse de -1,2 %.

En revanche le prix des maisons augmente en moyenne de +0,5 % en Seine-et-Marne. Ils ont tout de même réussi a chuté de -7,5 % à Savigny le temple, pour une transaction médiane de 211 000 €. Il en coûtera plus cher à Chelles, ou après un ajustement de -6,9 %, le budget s’établit à 260 000 €.

Les prix de l’immobilier ne baissent presque plus dans l’Essonne (91)


Il devient de plus en plus difficile de trouver de bonnes affaires immobilières dans l’Essonne. Les prix des maisons augmentent de +0,5 %, avec aucun espoir de trouver du rabais. Il y a mieux à faire du côté des appartements anciens, qui sont en recul de -1,1 %.

Il fallait donc aller à Évry pour dénicher des prix en chute de -7,3 %, établis à 1780 €/m². On rencontre également un ajustement à Massy, mais d’une faible ampleur de -3,5 %, pour un budget de 3210 €/m².

Pour les maisons, on a tout juste vu les prix stagner à Savigny-sur-Orge, pour un budget de 280 000 €. Ils ont même décollé de +14,8 % à Yerres, arrivant ainsi à 350 000 € de transaction médiane.

Des prix en baisse sur les maisons du Val-d’Oise (95)


Dans le Val-d’Oise un appartement ancien coûte environ 2630 €/m², ce qui représente un recul de -1,4 % sur un an. Pas de gros ajustements majeurs au sein des villes principales cela dit, tout juste trouve-t-on -0,6 % à Cergy, pour 2750 €/m².

En revanche de plus larges écarts de prix apparaissent du côté des maisons anciennes. À Domont les prix ont chuté de -7,6 %, représentant ainsi 268 000 € pour une transaction médiane. À Argenteuil c’est encore mieux, après -7,7 % on peut devenir propriétaire pour 240 000 €.

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