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Immobilier : la baisse des taux annule la hausse des prix ?

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Les prix des appartements anciens ont augmenté à Nantes, mais la baisse des taux efface la différence.

Les prix de l’immobilier sont en train de remonter, avec une ampleur particulièrement marquée sur les maisons anciennes. Toutefois la baisse des taux d’emprunt annule la hausse du m², c’est ce que concluent les notaires au sein de leur note de conjoncture. Mais il ne s’agit que d’une figure globale, en réalité certaines métropoles subissent de fortes variations sur les prix de leurs logements, si bien que le crédit moins cher n’arrive pas à les gommer.

Les prix de l’immobilier augmentent sur 3 mois

Sur toute la France métropolitaine, les notaires constatent que les prix des logements anciens ont grimpé de +0,5 %, entre le 4e trimestre 2015 le 1er trimestre 2016. D’autres baromètres sur les prix de l’immobilier constatent que l’effet inflationniste continue. Chez LPI SeLoger on conclue ainsi à une hausse de +3 % sur 3 mois, à la fin juin 2016.

Toutefois les études notariales voient une stabilité sur les prix des appartements anciens sur 1 an en Île-de-France, contre un ajustement de -0,9 % en province. En revanche celui des maisons anciennes augmente de +0,9 % en 3 mois, sur toute la France métropolitaine. Sur 1 an l’écart se creuse, avec +0,6 % en Île-de-France et +1 % en province.

La baisse des taux d’emprunt compense

Au 1er trimestre 2016, l’observatoire CSA/Crédit Logement constatait un taux immobilier moyen de 2,04 %. Un an plus tôt il s’établissait à 2,17 %, une différence de 13 points de base qui suffit à faire le beau temps.

Exemple : une maison ancienne qui valait 200 000 € au 1er trimestre 2015, en vaudrait donc théoriquement 202 000 € aujourd’hui, si l’on tient compte des chiffres des notaires.

Au 1er trimestre 2015, sur 18 ans et pour un taux nominal (hors frais) de 2,17 %, la mensualité était de 1119 € (arrondi pour la simplicité de l’exemple).

Au 1er trimestre 2016, sur 18 ans et pour un taux nominal de 2,04 %, la mensualité descend à 1118 €.

Conclusion : globalement la baisse des taux compense effectivement la hausse des prix de l’immobilier, d’autant plus que la barre est descendue à 1,60 % en juin. Mais il ne s’agit que d’une figure globale, en y regardant de plus près l’acquéreur n’est pas gagnant sur toute la France.

Ces villes où les Français ont perdu en pouvoir d’achat immobilier

Prenons l’exemple d’un appartement ancien de 70 m², remboursé sur 18 ans au taux nominal (hors frais) de 2,17 % au 1er trimestre 2015, et de 2,04 % au 1er trimestre 2016.

À Lyon, les notaires constatent que le prix médian des appartements augmente de +3,5 %, à 3350 €/m². Sur 18 ans cela représente aujourd’hui des mensualités de 1298 €, contre 1268 € il y a 1 an, soit une perte de -30 €/mois.

À Paris la médiane est remontée à 8000 €/m², en hausse de +1,2 % en 1 an. Pour 70 m², il faut donc aujourd’hui payer 3099 €/mois contre 3063 € auparavant, avec une perte de -36 €/mois.

Même son de cloche à Metz. Les notaires constatent que les appartements anciens s’échangent en médiane à 1660 €/m², en hausse de +5,5 %. Les mensualités étaient de 643 € au 1er trimestre de cette année, contre 609 € à la même période en 2016. Perte pour l’acheteur : -34 €/mois.

Ces villes où le pouvoir d’achat immobilier augmente

Il faudrait donc que la hausse des prix de l’immobilier ne dépasse pas +0,6 %, pour qu’elle soit compensée par la baisse des taux. Ce phénomène s’observe notamment sur les maisons en Île-de-France, ainsi que sur les appartements anciens de Nantes.

Mais les prix de l’immobilier ont également baissé dans de nombreuses métropoles. Les appartements perdent ainsi -0,2 % à Bordeaux, -0,8 % à Toulouse, et -0,5 % à Marseille. À Lille l’ajustement descend même à -3,5 %, le record allant à Nîmes avec -9,9 %.

Si les prix des maisons anciennes augmentent un peu partout, ils restent en recul de -2,1 % à Caen, et -3,3 % à Amiens. Les bonnes affaires continuent de se présenter à Saint-Etienne, avec -12,5 %. Mais c’est à Châteauroux que l’on pourra devenir propriétaire pour moins cher, désormais à 95 000 €, en recul de -15,9 %.

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