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Le prix de l’immobilier français est-il trop cher ?

Lyon, France
Les prix des logements restent sensibles aux conditions des crédits à l'habitat.

Voici que dans la même journée, le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD) et la Banque de France lancent un avertissement sur le prix de l’immobilier français. Le premier nous rappelle le fossé existant entre les prix du m² et les revenus des ménages, le second pointe la fragilité du système en cas de remontée des taux. Si ces alertes sont pertinentes, il est important de rappeler que les emprunteurs sont protégés par le taux fixe.

Un pouvoir d’achat immobilier en baisse de 22 % sur 16 ans

Il faut aimer se plonger dans les graphismes d’un économiste passionné, pour déchiffrer ce que cherche à expliquer Jacques Frigitt. Au travers d’une courbe qui porte désormais son nom, l’auteur établit le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages. Le constat reste le même que les mois précédents, ce rapport est 69 % supérieur à sa moyenne sur la période 1965–2001.

En tenant compte de l’inflation, le prix de l’immobilier français est aujourd’hui « 65 % plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’a augmenté que de 1 % ». Ce déséquilibre se traduit par un pouvoir d’achat immobilier « inférieur de 22 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000 ».

Pour autant, il est important de rappeler que la baisse des taux d’emprunt a fortement fait augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages au cours des 2 dernières années.

Des taux d’emprunt qui supportent le marché

Entre 1965 et 2000, les accédants à la propriété avaient besoin de s’endetter sur 15 ans pour acheter un certain type de logement. Désormais ils ont besoin de rembourser sur 22 ans pour obtenir une habitation identique. Une différence clairement creusée par des revenus qui n’augmentent que trop lentement, mais compensée par des taux d’emprunt « au plus bas depuis 50 ans ».

Car avec une moyenne à 1,71 % sur près de 18 ans dans l’ancien le mois dernier, un ménage déclarant 4000 € de revenus et n’ayant aucune dette, dispose d’une capacité d’emprunt de 212 000 € sur 15 ans. Sur 25 ans, ils peuvent même acheter un logement de 307 000 €, à condition de disposer d’un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d’achat.

Mais force est de constater qu’il existe un réel risque de changement progressif.

Une capacité d’emprunt bientôt calculée sur le prix des logements ?

C’est le 1er juillet 2016 qu’une directive européenne entrera en application. À partir de cette date, les banques françaises pourront calculer la capacité de remboursement de leurs clients différemment.

Aujourd’hui elles estiment que le montant maximum des mensualités supportables par un acheteur immobilier, atteint 30 % de ses revenus imposables nets. À partir du 1er juillet, elles pourront déterminer les montants des crédits immobiliers qu’elles accordent, en se basant uniquement sur la valeur marchande du bien convoité.

Ainsi notre ménage gagnant 4000 € par mois ne sera peut-être plus en mesure de viser un logement à 210 000 € sur 15 ans, si sa banque ne décide de lui prêter que 80 % de la valeur.

Mais en réalité elle dispose déjà aujourd’hui de ce droit de calcul. Toutefois le faible niveau des taux des crédits lui permet de prêter l’intégralité du prix de vente, particulièrement si un PTZ+ vient appuyer l’opération.

Le prix de l’immobilier français pourrait redescendre

À l’heure où les taux négatifs poussent les investisseurs institutionnels à se diriger vers la pierre, le Haut conseil de stabilité financière avertit sur un risque de bulle. Et c’est maintenant au tour de la Banque de France de lui emboîter le pas, en invitant à « la vigilance » sur l’immobilier commercial. Selon la haute institution, l’offre est telle qu’une simple remontée des taux d’intérêt pourrait « entraîner une chute générale des prix du secteur ».

Si cette probabilité se rapproche davantage de jour en jour, il convient de rappeler que le principe de l’investissement en SCPI est le rendement, et non pas la plus-value à la revente. Ceux qui possèdent donc déjà des actions de  parc immobilier professionnel, verront peut-être la valeur de ce patrimoine baisser, et le loyer versé par le gestionnaire fera sans doute de même. Toutefois ils subiront moins de pertes que s’ils avaient placé leur argent sur la bourse…

La variation des taux pourrait absorber le prix de l’immobilier français

La Banque de France pointe également un risque existant du côté du marché immobilier résidentiel. Pour l’instant les enseignes bancaires accueillent les primo et secundo accédants à bras ouverts et les résultats sont là : 830 000 transactions immobilières à la fin avril au cours des 12 derniers mois, presque autant qu’au milieu des bonnes vieilles année 2000.

Mais si les banques venaient à resserrer leurs conditions, par exemple sous l’effet d’un choc obligataire, l’institution craint que prêteurs et emprunteurs ne se sentent obligés de prendre plus de risques. D’après l’économiste Jacques Frigitt, la dette immobilière des ménages représenterait pourtant aujourd’hui 71 % de leurs revenus, « soit 2 fois plus qu’en 1990 ».

N’oublions pas pour autant que les crédits à l’habitat français sont souscrits à taux fixe. Les mensualités ne risquent donc pas d’augmenter pour les 99,7 % de contrats signés au cours des 2 dernières années. N’oublions pas non plus que si les taux augmentent, ils redescendront un jour, il sera alors toujours temps pour les ménages bien endettés de diminuer leurs mensualités en restructurant leurs dettes .

Les mesures fiscales sauvent le rendement locatif

D’après le rapport du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, le montant des loyers aurait moins augmenté que le prix du m². Le rendement locatif en aurait donc diminué depuis la fin du siècle dernier, mais resterait toutefois « supérieur au taux d’intérêt de la dette publique à long terme ».

Pour autant les chiffres prouvent que l’investissement immobilier dépasse le rendement des marchés financiers. L’État continue ses dispositifs incitatifs, notamment en reconduisant la loi de défiscalisation Pinel pendant l’année 2017. Par ailleurs la hausse des droits de mutation dans l’ancien peut être déduite des revenus locatifs, jusqu’à créer un déficit foncier.

Mais l’un des meilleurs garde-fous du marché, est sans doute l’éducation de l’acheteur. Pour l’instant le prix de l’immobilier français se négocie à 4,5 % sur le territoire métropolitain (source : baromètre ORPI – le Figaro), avec de plus fortes ampleurs sur les grandes surfaces familiales.

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