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Immobilier neuf en Île-de-France : davantage d’offre

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Logements collectifs neufs © fovivafoto - Fotolia.com

Quand le bâtiment va, tout va, et en Île-de-France l’immobilier neuf se porte plutôt bien. Selon un rapport de la direction régionale de l’équipement (DRIEA), pas moins de 64 190 logements neufs seraient sortis de terre en 2015, pour 69 416 autorisations de construire. Il reste que les départements ne sont pas tous logés à la même enseigne, car de grandes différences persistent tant au niveau des prix que du dynamisme de la construction.

55 000 appartements neufs commencés en Île-de-France

Les 11,9 millions d’habitants de la région parisienne vont disposer de 64 190 nouveaux appartements d’ici à 1 an, c’est ce que nous apprend un rapport de la DRIEA sur la construction en Île-de-France. Rien que d’octobre à novembre, les promoteurs ont démarré la construction de 20 032 logements neufs, dont 2440 individuels. Et ce n’est pas fini, car le nombre de permis de construire délivrés à bondi de +6,3 % sur les logements collectifs. En 1 an les municipalités ont ainsi autorisé la construction de 58 379 appartements neufs, et 11 037 maisons neuves.

L’offre augmente, ce qui est plutôt une bonne nouvelle dans un contexte où les prix de l’immobilier neuf font de même. Au 2e trimestre 2015, le ministère du logement chiffrait le prix de vente moyen d’un appartement neuf en Île-de-France à 4811 €/m². Pour une maison individuelle il fallait compter 332 400 €.

De son côté, la fédération des promoteurs constatait une moyenne à 4868 €/m² au 3e trimestre, soit une augmentation de +4,4 % pour la région parisienne.

Les inégalités de l’immobilier neuf en Île-de-France

Il reste que les chiffres doivent être pris avec parcimonie par le lecteur, car de fortes différences existent sur les prix, et surtout sur l’offre de logements neufs.

Ainsi en parcourant les catalogues des promoteurs, chez Sefri Cime on tombe sur des studios de 31 m² à 244 000 € dans Paris 20e, soit 7870 €/m², sans place de parking ni frais de notaire.

Dès lors que l’on s’éloigne de la capitale vers la proche banlieue d’Aubervilliers (93), le promoteur FRG Immobilier propose des deux-pièces de 47 m² avec balcon et exposition sud, pour 221 100 €. Cela revient à 4704 €/m², presque 2 fois moins cher qu’à Paris.

Plus loin à Igny (91), Marignan Immobilier propose des appartements neufs de 2 pièces et 41 m², pour 182 000 €, équivalent à 4440 €/m².

En plus des écarts de prix, on trouve de grandes différences d’offre de logements neufs entre les départements de la région parisienne. Ainsi en Seine-et-Marne (77) les constructions de maisons individuelles neuves ont bondi de +11,4 %, tandis que les démarrages de chantiers de logements collectifs ont chuté de -5,7 %. Toutefois les autorisations de construire ont respectivement augmenté de +19 % et +10,9 %.

En Île-de-France, le champion de l’immobilier neuf est la Seine-Saint-Denis (93), avec 9737 logements collectifs dont la construction a démarré au cours de l’année 2015. Sans doute de bonnes opportunités d’investissement pour ce département, où la variation de l’emploi total au lieu de travail grandit de +0,6 % par an (chiffre INSEE).

Ces mesures qui dopent l’immobilier neuf en Île-de-France

Au 3e trimestre 2015, les promoteurs constataient que les investisseurs représentaient 43 % des ventes de logements neufs, contre 29 % à la même époque en 2014. L’explication de cet engouement est tout trouvé : la location en loi Pinel et ses remises d’impôt. En ces temps fiscalement difficiles, les 46,5 % de foyers payant l’impôt sur le revenu de 2015, cherchent à diminuer leur contribution. En louant à loyers plafonnés ils défiscalisent ainsi 2 % du prix du bien immobilier acquis par an, pour une mise en location pendant 6 ans ou 9 ans. De la 10e à la 12e année la remise d’impôt descend à 1 %.

Certes le dispositif est prévu pour offrir des loyers inférieurs à la moyenne secteur libre, mais les loyers Pinel restent identiques aux loyers ambiants dans certaines communes de la proche couronne parisienne.

En supplément le PTZ + a été renforcé depuis le 1er janvier 2016. Désormais il pourra financer jusqu’à 40 % du prix d’un logement neuf, si les revenus des emprunteurs ne dépassent pas un certain plafond. À titre d’exemple, à Argenteuil (95) en zone A, un couple avec un enfant pourra obtenir un prêt immobilier à taux zéro, si ses revenus fiscaux de référence ne dépassent pas 62 900 €.

Des conditions parfaitement abordables, pour cette commune de près de 105 000 habitants dont le revenu médian par unité de consommation s’établissait à 17 440 € en 2012.

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