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Est-ce le bon moment pour investir dans un studio à Paris ?

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Les droits de mutation augmentent à Paris et les loyers sont plafonnés, deux facteurs suffisant pour faire baisser le prix des studios. C’est tout du moins ce qu’avance le site de MeilleursAgents, qui pointe du doigt le départ des investisseurs. Pourtant en se livrant à quelques tours de calculette, on en conclut qu’au contraire c’est peut-être le bon moment d’investir dans un studio à Paris, démonstration.

Investir dans un studio à Paris, combien ça coûte ?

Selon MeilleurAgents, le prix moyen d’un studio parisien aurait perdu -1,1 % rien qu’au mois de novembre. Il s’agit donc d’un fort ajustement, que son fondateur M. Sébastien De Lafond attribue à « l’encadrement des loyers et la hausse prochaine des droits de mutation ».

Depuis le 1er août les loyers sont plafonnés à Paris mais avec une marge de 20 % à la hausse, à titre expérimental. Toutefois le plafonnement en question se base sur le calcul médian des loyers effectivement pratiqués aux alentours. En clair : un propriétaire bailleur peut toujours louer à 20 % au-dessus de ce que loue son voisin. Mais avec une telle majoration, Il n’est pas certain de trouver un locataire

À partir du 1er janvier 2016, les droits de mutation passeront de 3,8 % à 4,5 % dans la capitale. Cette mesure concernera tous les actes authentiques conclus une fois sonnés les 12 coups de minuit, ce qui englobera également les promesses de vente signées en 2015.

Prenons l’exemple d’un studio de 25 m², en vente rue Janssen dans le 19e arrondissement pour 163 000 €. Situé au 2e étage, « proximité immédiate des commerces et des transports » (source seloger.com), il parait en bon état et aucuns travaux ne semblent nécessaires.

Si l’acheteur signe l’acte définitif avant le 1er janvier, il paiera 3,8 % en droits de mutation, soit 6194 €. Son investissement immobilier lui aura donc coûté 169 194 € (sans tenir compte des autres frais pour faciliter la compréhension de l’exemple).

S’il entame les négociations aujourd’hui, et si l’on se base sur les chiffres de MeilleursAgents, il pourrait donc faire baisser le prix de -1,1 %. Il emporterait donc le studio pour 161 200 €. A priori il signera après le 1er janvier, il paiera donc 4,5 % de droits de mutation, soit 7 253 €.

Sans compter les autres frais d’achat, son investissement immobilier aura donc coûté 168 454 €.

Conclusion : investir dans un studio à Paris coûte désormais moins cher, précisément parce que les acheteurs tirent les prix vers le bas, du fait de la hausse des droits de mutation. Ajoutons à cela que les taux d’emprunt risquent même de repartir à la baisse, et concluons en rappelant au lecteur la possibilité de se créer un déficit foncier pour diminuer ses impôts.

Investir dans l’immobilier à Paris, ça vaut la peine ?

Il faut rappeler que si l’immobilier parisien peut présenter de brusques fluctuations, il reste un bon investissement sur le long terme. Au 3e trimestre les notaires constatent un prix médian à 8020 €/m², en hausse de +14,4 % sur 5 ans.

On ne compte qu’un seul quartier parisien au sein duquel les prix des appartements ont baissé en 5 ans : La Sorbonne avec -2,7 % (10 000 €/m²). Tous les autres sont dans le vert, ce qui va de Bercy avec +5,7 % (7050 €/m²) à La Villette et ses +25,8 % de plus-value en 5 ans (6480 €/m²).

Au 4e trimestre 2005, le prix médian dans le 2e arrondissement de Paris s’établissait à 5670 €/m². Au 3e trimestre 2015 il s’établit à 9900 €/m², pour une plus-value de +26 % en 10 ans.

Reprennons notre exemple d’un studio de 25 m² rue Janssen dans le 19e arrondissement.  En admettant que l’immeuble ait été construit entre 1946 et 1970, l’investisseur peut le louer 20,4 €/m² s’il veut s’aligner sur les prix aux alentours (Source : site officiel de l’encadrement des loyers à Paris). La loi lui permet de demander un maximum de 24,5 €/m² à son locataire.

En admettant qu’il s’aligne sur le loyer médian, en considérant uniquement le prix du studio et le coût des droits de mutation, Il percevrait un rendement de 3,60 % par an.

Si les certains investisseurs désertent les studios à Paris, les plus malins d’entre eux pourraient bien en profiter pour réaliser une bonne opération immobilière.

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