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Investir en 2014, 2 lois de défiscalisation essentielles

Malgré le pessimisme des particuliers et les coups de vis budgétaires successifs, il existe de bonnes opportunités pour investir dans l’immobilier en 2014, notamment via des mécanismes de défiscalisation immobilière. La loi Duflot pour les logements à loyer modéré, métropole et outre-mer, permet la remise d’impôt la plus importante. La loi Censi-Bouvard sur les résidences de service neuves donne un plus faible avantage fiscal, mais la fiscalité même des LMNP et LMP rend le dispositif très intéressant.

Investir dans l’immobilier en défiscalisation, qu’est-ce que c’est ?

Acheter, louer, et réduire ses impôts

Le parc immobilier français présente un fort déséquilibre entre la demande de logements et l’offre, surtout en ce qui concerne les loyers modérés. L’État propose donc aux particuliers d’acheter un appartement neuf (ou de rénover de l’ancien dans le cadre de la loi Duflot), puis de le louer pendant neuf ans. Pendant ces neuf années  le propriétaire bénéficie d’une remise directement sur son impôt sur le revenu.

À la fin du mécanisme

Les lois sur la défiscalisation immobilière obligent les investisseurs à respecter certains critères, mais uniquement le temps que dure la remise d’impôt. Une fois le mécanisme terminé, ils peuvent continuer à louer, utiliser pour leur propre usage ou revendre.

Investir en 2014 : quelles lois de défiscalisation ?

La loi Duflot sur les loyers modérés

La loi Duflot permet aux particuliers d’acheter jusqu’à deux appartements par an en France métropolitaine, pour un montant maximum de 300 000 euros. Les acquéreurs réduiront leurs impôts de 18% du montant du prix des logements, dans un plafond de 5500 euros par mètre carré. La remise d’impôt s’étale sur neuf ans, ce qui permet une réduction maximum de 6000 euros par an pendant neuf ans.

Lorsque l’investissement immobilier est effectué dans les DOM-TOM, la remise d’impôt est de 29% du prix des appartements acquis. Le plafond de défiscalisation reste le même, toutefois certains décrets peuvent le modifier, en fonction des spécificités des marchés de l’immobilier locaux.

En échange, l’investisseur doit respecter un plafond de loyer, et ne louer qu’à des locataire dont les ressources se situent à l’intérieur d’un barème.

La loi Censi-Bouvard sur les résidences de service

Un ménage achetant une résidence de service neuve (EHPAD, logement étudiant, résidences de tourisme…), bénéficie d’une remise d’impôt, équivalente à 11% du coût du projet, les frais de notaire sont donc inclus. Le plafond de défiscalisation est de 300 000 euros par foyer fiscal et par an. Là-aussi l’investisseur devra louer pendant neuf ans, mais sans plafond de loyer, à une société exploitante, qui elle-même lui versera un loyer mensuel fixe.

La remise d’impôt maximum est donc de 3666 euros par an, pendant neuf ans. Ce qui est intéressant est que les propriétaires doivent prendre le statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Or, ce statut leur permet de récupérer la TVA sur une résidence de service neuve, ce qui représente une remise supplémentaire de l’ordre de 16%.

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2014 ?

Préparer une retraite

Pour investir dans l’immobilier locatif, il faut le plus souvent obtenir un prêt immobilier. Une fois la dernière mensualité payée, le loyer vient s’ajouter aux revenus des propriétaires. Lorsqu’ils feront valoir leurs droits à la retraite, ce loyer représentera un complément fort intéressant.

Transmettre un patrimoine

Un bien immobilier se transmet très facilement au dernier vivant, qui lui-même le transmettra à ses descendants. Certes il existe des droits de succession et de mutation, mais chaque parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant par période de 15 ans, sans que ces derniers n’aient à payer de taxes sur les donations. De plus, il existe de nombreuses solutions, notamment le démembrement immobilier.

Revendre pour une plus-value

S’ils ont bénéficié d’une loi de défiscalisation, les propriétaires ne peuvent revendre leur investissement immobilier qu’à la fin du processus. Dans le cadre des lois Duflot et Censi-Bouvard, ils devront donc attendre neuf ans. S’ils revendent, ils devront payer des impôts sur les plus-values immobilières, c’est ce qui rend l’investissement en loueur meublé particulièrement intéressant. Effectivement, les investisseurs détenant le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) peuvent bénéficier d’exonérations sur les plus-values immobilières.

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