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Investir dans l’immobilier : 90 % des locataires recherchent la performance énergétique

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Ils sont 11 % à avoir l’intention de louer un nouveau logement, c’est ce que nous apprend le Fonciascope du mois d’octobre. Et sur cette proportion 80 % d’entre eux vont s’attacher avant tout à la performance énergétique. Une bonne source d’information pour investir dans l’immobilier intelligemment, soit au moyen de rénovation d’ancien soit en achetant dans un programme neuf.

C’est le moment d’investir dans l’immobilier, pensent les Français

Peut-être est-ce la saisonnalité, mais en cette rentrée scolaire les Français retrouvent le moral et le chemin de la consommation. Le dernier sondage réalisé par BVA pour le compte du réseau immobilier Foncia, montre que 49 % des personnes interrogées s’attendent à ce que leur situation financière se stabilise.

Dans ce contexte 11 % des personnes interrogées ont l’intention de « louer un nouveau logement ». Dans un même temps 7 % ont l’intention d’« acheter un logement pour le proposer à la location ». Il y a donc un véritable marché pour le locatif, d’ailleurs le même sondage montre que 51 % des Français considèrent que la période est bonne pour investir dans l’immobilier.

Si 55 % d’entre eux pensent qu’il est toujours difficile d’obtenir un prêt pour de l’immobilier locatif, la même proportion considère que les prix du m² sont désormais mieux positionnés. Mais surtout ils sont 70 % à savoir que le coût du crédit est particulièrement intéressant, et 66 % considèrent qu’il y a suffisamment de choix sur le marché.

S’ils sont donc majoritaires à penser qu’il est temps d’acheter pour louer, particulièrement s’ils veulent améliorer leur retraite, il est important de prendre en considération les attentes des locataires.

Acheter pour louer, oui mais bien isolé

Cette 3e vague du Fonciascope montre que pour 45 % des ménages, surveiller sa consommation d’énergie est avant tout « un bon moyen de faire des économies d’argent ». Les priorités environnementales n’arrivent qu’en 2e position, avec 42 % des réponses.

C’est donc la facture énergétique qui concerne avant tout les familles françaises, et plus particulièrement lorsqu’elles vont rechercher un logement. Le sondage montre que 90 % d’entre eux vont regarder de très près la performance énergétique des habitations proposées. Dans les agglomérations de 20 000 à 100 000 habitants, cette proportion monte même à 95 % des ménages.

Qui veut pouvoir louer plus facilement, voire même légèrement plus cher, a intérêt à investir dans un logement bien isolé. Il dispose pour cela de 2 solutions : acheter de l’ancien avec travaux, ou investir dans un programme immobilier neuf.

Investir dans l’immobilier neuf : la performance énergétique à coup sûr

Le plus simple est de consulter les offres des promoteurs, et d’acheter un appartement en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). On trouve toujours des appartements achevés mais non encore vendus, pouvant être mis en location immédiatement. Attention toutefois, les invendus ne sont pas les meilleurs biens immobiliers. Ils peuvent être situés au rez-de-chaussée, ou avec vis-à-vis, l’investisseur doit être vigilant.

L’avantage est la simplicité. L’acheteur obtient son prêt immobilier une fois sur 2 sans apport personnel, puis c’est le banquier qui relâche les fonds au fur et à mesure des appels du promoteur. Dès l’année de mise en location l’investisseur perçoit une remise d’impôt de 2 % du prix du logement acquis, s’il loue dans le cadre de la loi Pinel. Tous les logements neufs actuels présentent le label d’isolation RT 2012, ce qui équivaut à 3 fois moins de consommation qu’un logement ancien sans travaux spécifiques.

Investir dans l’immobilier ancien avec travaux : généralement moins cher

La solution qui peut être la moins coûteuse et d’acheter un appartement ancien et d’y conduire des rénovations énergétiques. Cela consiste généralement à changer les portes et fenêtres pour des cadres isolants en PVC, voire même ajouter de la fibre de verre à l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur.

L’investisseur préférera acheter dans une copropriété avec chauffage individuel, son locataire pourra ainsi réaliser des économies d’énergie. Il pourra même en profiter pour changer le dispositif de chauffage, toute cette opération pouvant être financé grâce à un éco PTZ+. Il est toutefois recommandé d’effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avant, et après les travaux. Certains prestataires pourront même s’engager sur devis à atteindre un certain niveau d’étanchéité à l’air.

Là encore l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux. S’il choisit de s’inscrire au régime du réel simplifié, il pourra déduire les le coût du chantier des loyers perçus. Mais ce n’est pas tout, l’assurance, les intérêts du prêt immobilier dans une certaine mesure, ainsi que tout autre dépense nécessaire à l’exploitation seront déduites de ses revenus locatifs.

Il sera ainsi en déficit foncier qu’il déduira de ses revenus à hauteur de 10 700 €/an, jusqu’à absorption complète. S’il se trouve dans la tranche d’imposition des 30 %, cela représente 3210 € d’économies d’impôt par an.

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